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樓市五節棍之十成按揭預示樓市危

(林木地) 2018年9月15日

第一棍：政府舵手決心整治樓市

政府決心解決房屋問題，特區舵手將準備新一份施政報告，並提出房屋土地重中之重，並大力製造土地同埋興建可負擔房屋，準備大張旗鼓為新房策鋪路。

《香港雙報》話，林鄭：無麵粉做不到麵包，土地是房屋問題切入點。將於下月發表任內第二份《施政報告》的行政長官林鄭月娥應邀出席香港電台節目，與市民面對面交流施政問題。期間，她多番強調房屋和土地問題是特區政府施政的「重中之重」。她坦言，政府無可置疑願意興建多些市民能夠「買得起、供得起」的資助房屋，惟強調「無麵粉做不到麵包」，所以，最重要的切入點仍是土地問題。林鄭強調，要多管齊下去覓地，如果只用現時土地建屋，是欠缺長遠規劃、與時脫節。

第二棍：十成按揭預示樓市危

一手盤變招，並推出十成按揭谷客，有指樓市面臨調整在即，要吸引更多邊緣購買力，但細看此類買家付出成本不少，真係以此入市三思後行，抑或純粹發展商推噱頭亦不定。

《阿爺報》表示，突推首批144伙，451萬入場，借足十成 Napoli吸換樓客。政府6月底公佈會推出一手樓空置稅以來，新地狂推現樓盤，於周一上載售樓書並已獲入伙紙的元朗PARK YOHO Napoli突擊公佈首張價單共144伙，折實平均呎價15,211元，比同系7月推售的PARK YOHO Milano首批單位折實平均呎價高10.5%。新地更首次向購買售價700萬元或以上單位買家提供「十足十貸款計劃」力吸換樓客，首期只須5%樓價，並要額外支付5%樓價作行政費，但可與餘款95%樓價一併申請貸款。

第三棍：中環大地主遇中資頂租

中資企業中招，有多間積極進軍海外財團，近期更被拉下馬，對外投資勒緊外，最矚目為大賣海外資產之海航，連租用甲廈樓面亦要頂租，顯示財政困局未解除，連大本營亦被拆也。

《小超報》報道，海航傳棄租交易廣場8層，置地助覓頂租客，意向每呎160元。中資企業海航集團去年傳出陷入財困前，向香港置地大手承租中環交易廣場3期共8層樓面，月租高達1232萬元，但單位由今年6月起租至今，海航從未使用過上述樓面，料已納空租近5000萬元。消息指出，有關單位正尋求租客頂租，市傳有一層樓面已接近租出，料可為海航每月減輕逾150萬元租金支出。

第四棍：金融海嘯打造港樓黃金年代

金融海嘯十年，人事幾翻新，在量化寬鬆下，資產及財富大執位，最易比較為磚頭同股票，本港樓價居然大幅跑快過股市，呢十年樓升兩倍半，同期股市升少半截，可見磚頭鐵粉絲大獲全勝。

《小超報》謂，海嘯十周年，樓價飆2.4倍拋離港股。樓市過去10年大幅升值，有代理統計，在過去約10年間，本港樓價自2008年金融海嘯爆發後的低位，大幅飆升約2.4倍，表現明顯跑贏恒生指數（HSI）同期僅約1.1倍的升幅。

以土地註冊處住宅成交登記編制的城市指數在2008年3月錄得72.78的高位，同年9月受金融海嘯拖累回落，於2008年12月創下55.46低位，累瀉23.8%。惟其後樓價快速回升，並於2009年10月升穿金融海嘯發生前的高位，報72.91，預測今年9月城市指數將達186，意味相較2008年的55.46低位，十年間飆升約2.4倍。

第五棍：市區居屋冇得輸

呢輪資助房屋成交價，有升有降，新界公居屋跌價，但市區公屋仍硬淨，香港仔綠表公屋賣四球半，呎價八千幾，業主每年持貨升一倍。

《搵銀報》講，華貴邨3房450萬，貴絕綠表公屋。綠表大單位樓價穩企，香港仔華貴邨3房海景戶，以450萬元於綠表市場上沽出，創全港未補地價公屋樓價新高，持貨7年升值7倍。

消息指出，華貴邨華禮樓低層7室，實用面積544平方呎，屬於罕有大單位放盤，以約450萬元（未補地價）沽出，呎價8,272元，樓價貴絕全港綠表公屋，較對上由鴨脷洲利東邨5月份所創出舊紀錄418萬元，高出32萬元，幅度逾7%。