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樓市幾時爆煲睇實兩指標

2018年4月13日

高力國際昨日發表報告提出兩項指標去評估後市去向。該行指判斷市場風險，需要同時參考物業價格以及物業增長波幅，不能單單因為樓價創新高就指有泡沫。目前香港樓市6個月增長率為6.9%，仍屬可接受範圍，若半年內升多過12.1%才會出現調整，因此相信目前香港樓市仍然屬中低度風險，預測今年樓價上升8%至10%。

高力國際香港常務董事施禮賢表示，隨着樓價高企以及利率持續攀升，市場對香港樓市的憂慮加劇。但該行近日發佈《2018年上半年物業市場投資風險研究報告》，當中多項數據均指出，香港不論住宅、寫字樓抑或工業物業市場，風險仍處於可接受範圍內。

港樓市屬中低度風險

高力國際研究部董事石峰續說，根據過往20年走勢，該行認為香港房地產市場在2018年出現調整的機會不大，預料住宅市場增長仍會持續，投資者對寫字樓保持審慎樂觀態度。而工業物業將受惠於政府新的活化政策，持續吸引投資者。

石峰認為，單純因為價格創新高，而斷定市場正處於高風險水平或泡沫臨界點並不足夠。因此該行今次同時參考了物業價格指數以及過去6個月的增長率，來判斷市場風險水平。資料顯示，樓市面對價格調整之前，除了物業價格處於高峰，物業增長速度亦會同時加速，6個月的增長率會超出歷史平均水平的一個標準差。

報告指，2018年2月香港住宅物業的6個月增長率為6.9%，維持在一個標準差的範圍內（-6.5%至+12.1%），而過去多年來，每當樓價升速超過12.1%就會出現調整，例如1997年、2004年2008年等。

此外，該行亦根據需求量與供應量製作市場均衡價格，再對比差估署樓價指數，發現每當樓價指數升速高過市場均衡價格，差距達正5.9%以上，樓價就有下調壓力，而自2015年以來，樓價指數大部分時間落後均衡價格，目前這項數據只得負5.33%，因此香港樓市過熱並進入調整的可能性並不高。

市場已消化加息影響

石峰認為，今年樓市最大的利淡因素是本港息口及資金流向，但相信市場已接受加息等消息，本港銀行今年將跟隨加息，三個月拆息或會由1.1厘升至1.8至1.9厘，明年或會上升75點子至2.5至2.75厘，逐步對樓市有影響，但相信樓價不會大幅調整。

目前本港經濟良好，石峰預計今年一般物業的價格將上升8%至10%，豪宅物業的價格則會上升3%至5%。至於最近外圍經濟環境出現波動，包括中美貿易戰等，他認為現階段仍屬「口水戰」，未見到對樓市實質影響，相信除非香港經濟出現大改變，否則只是情緒影響的話，對樓市只會在一個有限波幅內調整。