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樓市五節棍之有錢人愛磚頭定律不變

(林木地) 2018年3月10日

第一棍：豪宅回報率跌破低位

今年息口升勢未變，但本港豪宅價升租平平，最新報告指港豪宅回報跌破兩厘，此消彼長，相信一向租金回報低之豪宅，投資吸引力不多。

《小超報》說，住宅樓價升勢持續，租金難以追上，回報亦創新低。差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布數據顯示，以實用面積把住宅分為5個類別比較，共有3個類別今年1月的回報下跌，其中實用面積1722方呎或以上的E類單位，回報於2017年一直於2厘至2.1厘徘徊，今年1月更首度跌穿2厘，按月跌0.1厘，報1.9厘。

差估署亦公布1月落成量，全月有344伙落成，按月挫89%，並屬去年2月以來，近11個月最少單位落成的月份。

第二棍：有錢人愛磚頭定律不變

財富方程式幾乎千載不變，由磚頭秤身家，有土斯有財一直不變，最新富翁數字統計，當然本港仍穏前列，且一人最少有三單位咁話，有錢人愛磚頭定律不變。

《小超報》講，港超級富豪平均持逾3單位，富翁亞洲第三多，每1429人有一名。樓市連環破頂，加上去年股市向上，帶動本港資產淨值3.9億港元（約5000萬美元）或以上的超級富豪數量急升。

萊坊最新公布2018年《財富報告》顯示，去年全球共有約12.97萬名超級富豪，按年增加約10%，其中香港有5140名，按年增加約20%；超級富豪人數位列全球第七，亞洲區則屬第三位。以此計算，本港每10萬人約有70人是超級富豪，平均約1429人便有一人是超級富豪。

第三棍：一手盤求量再求價

狗年第一盤開紅，由供應重災區將軍澳開始，今次先開低位吸客求量成功，連環加推成為票王，相信即使股市波動，亦成功賣得滿堂紅。

《太公報》講，MALIBU提價6%添食250伙，新批平均呎價15225元750伙周六日開賣。人氣盤會德豐地產將軍澳日出康城MALIBU連日掀「撲飛潮」，累計多日收逾7000票，超額認購逾八倍，反應熾熱，發展商連環加推，再加碼250伙，折實平均呎價15225元，較首批折實14347元高6%，落實周日發售。項目累推750伙，定價市值逾80億元，分周六日兩天發售，屬集團歷來兩日推盤最高紀錄。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，MALIBU連日市場反應理想，截至昨午已收逾6500票，料即晚可破7000票，料總票房可達9000票至1萬票，必創集團紀錄。

第四棍：夕陽工業用地成搶地戰

政府積極覓地建宅，夕陽行業貨櫃碼頭有機會成為填補空間，本港不少荒癈及經濟轉型後閒置地，有機會成為樓宇供應下一波。

《搵銀報》指出，屯門內河碼頭擬建住宅，土地專組研3技術問題。土地專責小組昨召開第11次會議，探討在社會支持屯門龍鼓灘填海方案下，可考慮將內河碼頭轉作房屋發展，料可建2.2萬伙，惟只屬至少15年後的中長期供應。

小組主席黃遠輝指屯門內河碼頭近年使用量下降，若龍鼓灘填海方案獲支持，可考慮重新規劃將內河碼頭以西（屯門第38區）原有的特殊工業項目，重置往龍鼓灘填海用地上，藉此釋放內河碼頭作房屋發展，否則應保留作工業用途。如可就碼頭泊位填海，形成較平整地塊，估計可額外多約30公頃土地。

第五棍：獅子銀行掀搶按戰

息口變化，美息向上，本港拆息波動，亦另部分按息上升，但年頭有賓架搶客，獅子銀行更馬首是瞻，推出低拆息按揭爭客。

《搵銀報》指出，拆息回落，匯豐按息最低H加1.25厘。同業拆息回落，銀行按揭焦點轉回H按市場，繼個別銀行下調H按息率後，大行匯豐亦將大額千萬元貸款的息率，調低至H加1.25厘起，回贈最高仍為1.8%，實際息率可低於2厘。業界料，短期將帶動其他銀行跟隨就H按減息，新一輪搶按戰加快升溫。

銀行體系結餘充裕，1個月銀行同業拆息由年初高位約1.2厘，回落至0.71厘低水平。參考目前市場上一般提供低至H加1.26至1.28厘息率，實際息率介乎1.97厘至1.99厘，低於封頂鎖息2.15厘，H按優勢重現。