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樓市五節棍之財爺提醒樓價脫節

(林木地) 2012年10月27日

第一棍：財爺提醒樓價脫節

今年樓價幾乎每月升，一早提醒歐美經濟危機下，財爺又再先天下之憂而憂，他再警告外圍經濟一旦急劇轉壞或資金流向逆轉，樓價可能有崩盤壓力。

《誠報》說，樓價月升2%與經濟脫節，財爺擔心樓市爆煲。財政司司長曾俊華日前撰文，擔憂本港樓巿「爆煲」，強調現時外圍環境艱難，本港對外貿易已首當其衝，暑假期間零售銷貨增速減慢，第三季失業率亦微升，須要提防經濟轉差，而他最擔憂的是樓市與經濟表現嚴重脫節，今年頭八個月樓價每月平均上升約2%，與本港經濟放緩的情況背道而馳，警告外圍經濟一旦急劇轉壞或資金流向逆轉，不容忽視樓價會有下調壓力，故呼籲巿民對樓市風險提高警惕，並量力而為、保持理性。

第二棍：愉景灣樓賣1.5萬夠誇張

地產牛市周期，邊皮物業水漲船高，可謂雞犬皆升。一路很少賣樓之香港興業，最近再賣離島愉景灣項目，且要價每呎最迥一萬五千元，至於個盤更不愁客路，銷情大旺。

《太公報》謂，津堤銷90%呎價撲1.6萬。香港興業（00480）愉景灣津堤以貴絕同區訂價開售，但並未礙銷情。發展商公布，項目迄今已售出72伙，佔已推出單位九成，呎價最高1.58萬元。香港興業愉景灣津堤銷情熾熱，發展商指出，截至日前傍晚，首批連加推單位已累積售出72伙，佔已推出單位伙數近九成。發展商透露，已售出的海景單位平均呎價約10700元，泳池景單位平均呎價則約8800元，另山景戶呎價約7100元。至於目前已售單位中，最高呎價為1.58萬元。

第三棍：崩堤熱錢流入香江

最近歐美日採放寬貨幣政策，大量熱錢流向世界各地，香港更成為熱門聚點。金管局最近多次入市干預港匯，反映熱錢流入迅速及大量，港股先吃頭啖湯，且地產股更屢破高位，預示樓市將有另一浪高潮也未定。

《太公報》表示，熱錢湧入增資產泡沫風險，金管局再入市66億穩港匯。港元匯價持續走強，繼上周後，金管局昨日兩度向市場注資，合計66.26億港元（折合約8.55億美元），令本港銀行體系結餘增至1599億元。當局近日已向市場沽出超過110億港元。金管局表示，繼續密切留意市場發展，並維持港元匯率穩定。熱錢持續流入，學者憂慮本港資產價格被推高，從而增加資產泡沫爆破風險，加上經濟基本因素較弱，有機會出現滯脹。

第四棍：內地樓市遭負面評級

風光這邊獨好，香港樓市蓬勃，但內地樓市認真麻麻，有評級機構擔心內地經濟未見起色，再度將內房企業財政評為風險極高之列。

《舊報》說，標普維持內房負面評級。內地經濟前景疲弱，存在復甦不確定因素，影響內地房地產信貨評級，標普對整體內地房地產發展商的評級維持負面。標普指出，發展商去年減價促銷，下半年市場銷售量趨於平穩，負面影響將於今年下半年至明年浮現，預期毛利將減少5%。根據標普評級，上海實業、恒盛地產、寶龍地產、眾安房產、上海證大、合生創展、盛高置地、人和商業、上置集團、綠城中國、沿海綠色家園這11家房企的財務風險依然極大。

第五棍：公屋癲價公屋瘋搶貨

瘦田沒人耕，但耕開有人爭。最近政府早年賣散之部份公屋單位，最近市場貨少下，這些質素一般物業亦被搶貨搶高價，連黃大仙公屋貨亦搶升至每呎5482元，令人側目。

《太公報》話，癲價公屋浪接浪，天盛苑248萬稱霸，綠表黃大仙下村呎價5482元九龍最貴。樓市癲價浪接浪，公屋居屋也瘋狂。黃大仙下村龍達樓1間1伙戶，剛以273萬元連地價賣出，呎價癲破5482元膺九龍呎價最貴公屋王，成交價更是全港第4貴公屋。天水圍天盛苑售248萬膺居屋綠表王。