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樓市五節棍之地產商偷雞執平地

(林木地) 2011年12月24日

第一棍：內地樓市步入寒冬

中國政府壓抑樓市力度甚猛烈，其中限購及限按等，令發展商賣樓叫苦連天。最近內地統計局公布資料，樓價走勢偏軟成趨勢，各大中城市房價下跌拐點再次加深，地樓市正式入冬。
《阿爺報》說，統計局：七成城市降價，2012年跌勢料加劇，內地樓市冬至。70個大中城市房價下跌拐點再次加深，中國內地樓市徹底入冬。據國家統計局18日公布的最新數據顯示，11月內地70個大中城市中，新建商品房價格環比下降城市首次過半，達到49個，環比上漲的城市亦銳減至5個城市，且漲幅均未超0.2%。業內人士指出，在中央樓市調控持續作用下，全國房價基本全面「翻綠」(下跌)，房價已經開始了合理回歸的步伐。且在中央經濟工作會議定調樓市不放鬆之下，2012年中國樓市必將在降價中開局，房價下調幅度將繼續加碼。

第二棍：超級豪宅劈價搵買家

年尾樓市例靜，今年遇上外圍投資市場動盪，一、二手樓市買家難求，要賣樓便要大手劈價吸引。其中，市場錄得星資及內地資金，手持貴價豪宅要急放求售。
《生果報》報道，超級豪宅趕甩手，南埼劈價急推赤柱20幢屋求售。市場憂慮經濟前景轉差，過往惜貨如金的超級豪宅，亦出現罕見放售潮。新加坡基金持有區內舂坎角南埼，積極拆售2幢洋房，其中，以意向價2.3億元拆售4578方呎「細屋」，呎價5萬元。除該項目外，中國海外（688）區內的赤柱灘道6號，餘下8幢一手洋房可賣，連同區內部份新盤洋房，單是赤柱便有近20幢一手新屋待沽。

第三棍：地建會發炮賣樓新例

一向低調之地產建設商會，過往同政府高層就賣樓規管有傾有講，好少傾唔埋，不過，近年新盤銷售手法引來社會很多非議，市場又流行起所謂地產霸權之說法，今次政府趁勢咨詢立法，杜絕賣樓不良手法，及保障置業者利益為前提，但引來了地產商很大不滿及角力。
《小超報》說，地建會六大質疑反擊立法規管一手樓。政府去年成立督導委員會研究立法規管一手樓銷售，並於11 月下旬以白紙草案形式就立法諮詢公眾。一直較少直接回應的地產建設商會，昨天終於公開表態作出反擊，以六大要點質疑白紙草案內容，包括指禁止使用建築面積會令市場混亂，以及一手現樓應豁免納入規管等。不過，有測量師及學者均反對豁免，指出建築面積目前未有統一定義，無法加入法例中，而一手現樓項目和二手項目也有差別。

第四棍：賣地似「唧牙膏」

去年至今一直有意大舉持地壓樓市政策，隨著歐債危機及中國地方債務等困擾市場因素，政府似有所調整賣地速度及數量，最近公布下季推地5幅僅建430伙之低密度項目，看來政府見最近市場承接土地能加薄弱，寧願暫時減量以防低價或要收回賣地，令市場氣氛雪上加霜。
《中產報》稱，明年首季推地，僅可建430伙，集中低密度住宅供應急跌92%。政府昨天公布明年首季將主動推出六幅地皮招標，其中五幅住宅用地僅提供四百三十個單位，較上季急跌九成二。有業界人士認為，政府有見市況回軟，且早前推出的壓抑樓市措施已見成效，故今次一改以往做法推出低密度為主的項目，以免影響樓市發展。另外，截至十一月底，政府已為市場提供逾二萬個住宅單位，成功達標。

第五棍：地產商偷雞執平地

最近政府賣地承價偏淡，成交價水平一浪比一浪低。最近批出紅磡酒店及離島項目，比市場估值有三至五成折讓，且招標形式更吸引有財力之地產商試價偷雞執平地。

《小超報》表示，政府「超低價」批出紅磡梅窩兩地。土地市場近月趨於淡靜，多幅土地成交價均低於市場預期。地政總署公布，上周五截標的紅磡酒店地和大嶼山梅窩商住地，合共以23.83 億元售出，遠低於市場預期。業界認為，出價低主要受市況及地皮獨特性影響，惟政府對如此低的出價仍願意批出用地，顯示當局可能擔心地皮流標，寧低價批出用地。