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樓市五節棍之新盤市場戰國爭雄

(林木地) 2011年11月19日

第一棍：二手市場成交續走下坡

一、二手市場成交量此消彼長，在一手盤各出奇謀力谷銷情下，二手樓在靜市中處捱打狀態。市場報道地產經紀專注一手盤銷售外，二手大屋苑交易量偏靜，個別港島大屋苑二手市況近停頓。

《生果報》說，十大屋苑兩日成交不足新盤一成，一手向上走二手向下走。最近一手樓市可以用百花齊放來形容，在發展商鬥快趕出貨、又高佣又劈價狂谷下，過去周六及周日新盤市場賣出逾170個單位；二手市場就可憐了，絕大部份地產經紀都在上頭指示下跑去幫發展商賣樓，無人掂二手。十大屋苑過去兩日成交量只是一手的9%，僅15宗，港島東區康怡花園更連續四星期「吞蛋」。

第二棍：大埔豪宅分層創新盤高價

多個發展商聯手推出之大埔白石角天賦海灣，銷情報捷，且售價紛紛創出新高指標，當中包括洋房物業，以及頂層特色戶，先後以逾二萬多元呎價沽出，其中分層特色高價單位乃由內地買家接貨。

《中產報》謂，天賦海灣頂層呎價2.76萬，創新界分層新高買家為內地客。信和置業(0083)牽頭發展的大埔白石角天賦海灣，繼前日2 號屋以呎價2.94 萬元，刷新新界洋房呎價新高紀錄後，近日頂層海景「天池屋」分層特色戶，內地客終以呎價2.76 萬元落實承接，創出新界分層豪宅呎價新高紀錄。不過，市場消息指出，在天賦海灣連錄破紀錄成交下，個別發展商乘勢減價促銷同位於新界東的一手貨尾，其中恒地(0012)旗下的沙田名家匯，剛有單位的成交價較去年開售價低約一成。

第三棍：舊政府總部修訂料減值

政府總部大執位，將丟空的中環總部，計劃年後推出招標，由於加入重建條款及削減樓面，市場估值因應修改，項目估值或少一至二成。

《小超報》表示，舊政府總部重建增限制料減值兩成。政府部門陸續遷往添馬艦新政府總部，政府也公布原政府總部中區政府合署西座重建計劃最新方案，包括擴大公眾休憩用地面積，以及大幅減少商業樓面，並邀請港交所(388)及證監會進駐，預料2013 年以雙信封制形式招標。因應項目修訂，大量條款將納入賣地條款和地契中，地產界人士估計，用地價值因而減少一至兩成，個別估值低至約42 億元水平。

第四棍：新盤市場戰國爭雄

第四季新盤開售屆年內高潮，多項新盤紛紛搶閘爭客戶。一區多盤搶客外，更有發展商因應市況及銷售反應，微調售樓策略及按階段增加付款優惠，希望在市場銷售中脫穎而出。

《太公報》表示，盛世獲尚乘包辦一二按，天賦深圳攬客，壹環原價再推14伙。新盤血拚浪接浪，發展商起勢出招加緊搶客，新界東兩盤更互不相讓。長實(00001)大圍盛世獲尚乘拍心口包辦一及二按，最高樓價70%；信置(00083)白石角天賦海灣出動深圳客擴勢力；港島新盤戰升級，華置(00127)市價推灣仔壹環反應理想，「添食」原價平均1.89 萬加推14 伙；面對眾盤環迴夾擊，市場消息稱嘉里(00683)跑馬地紀雲峰降意向呎價逾30%搶客。

第五棍：樓神估今年大市新盤銷萬五伙

樓市下半年氣氛向淡，成交量急挫下，但政府推出土地未減，發展商吸地後要賣樓套現資金，今年賣樓量料在萬五伙水平，在首九個大市僅近萬伙新盤交易下，故大部份要在年底沽盤趕達標。

《香港雙報》報道，趙國雄：港新盤年銷1.5萬伙。長實(001)執行董事趙國雄昨日出席亞太房產論壇時表示，今年首9個月，本港新盤銷售不足1萬伙，至10月份多個發展商增加推盤量，因而料全年新盤銷售可達1.4萬至1.5萬伙；而集團現時共售出3600個單位，所推新盤出售量均超過九成。提及旗下樓盤是否有減價壓力，他指出，首批發售的新盤往往有折扣優惠，僅屬宣傳手法，並非反映樓市有減價壓力。