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地產顧問商會會長鄺志輝﹕物業難炒伺機減持買高息股

2011年9月29日

【明報專訊】香港專業地產顧問商會新任會長鄺志輝，於1983年中英就香港回歸談判時已開始投資物業，入行地產代理也已有近20個年頭，看盡香港樓市的起起跌跌，實戰經驗豐富。鄺志輝表示，因外圍經濟環境和香港政府去年推出包括額外短炒印花稅等措施，樓宇交投大跌，地產代理可能要經受自97後最長調整期的樓巿窘境，現時要手緩解商會會員生存問題。他又直言，經歷97亞洲金融風暴和03年SARS兩次洗禮，得到炒樓落敗教訓後，反而強化他個人的投資心理質素，自「額印」去年11月實施後，也和其他炒家一樣開始離場，打算將個人持有流動資金分流至股巿。

鄺志輝回顧80年代初期在銀行工作時首次置業，然後藉物業快速升值後沽貨而賺得第一桶金，往後在1992年首次開設地產代理公司，及至1996年進駐將軍澳，首間旗艦舖設在富麗花園。至1997年樓巿高峰期間已經多次入巿而屢有斬獲。

汲取97教訓 SARS買南豐廣場翻身

「1992年首間地舖在荃灣南豐中心開業，面積約120方呎，連自己和兩名伙記，每月支出逾4萬元，當時樓巿邊有家畀政府咁多管制。」

鄺表示，96至97年樓巿高峰期間，他先後買入加州豪園3個洋房。「當時只係600萬至700萬元一間，1年內竟然升至1000多萬元，跟住好快出現金融風暴，樓價大幅下跌超過七成，惟有沽得就沽，3個洋房連同其他物業，都冇數千萬元。低潮樓巿至2000年期間，甚至連自住的藍田居屋單位都賣埋，套現來支付富麗舖位營運開銷。到頭來，97一役令自己物業資產損失約半億元，涉及物業逾10項。」

鄺炒賣元朗加州系洋房等物業雖受沉重教訓，但仍有機會東山再起，「當時收租每月2萬元一間，但月供7萬至8萬元，好彩自己投資物業策略盡量用五成按揭，終於在2002年期間全部沽清，雖創傷但不至死。當時唯一持有資產係將軍澳富麗花園地舖，要繼續捱下去。」

額印杜絕炒風物業轉作收租

直至2003年SARS期間又出現另一個樓巿波浪，但累積97慘痛經驗，他窺伺樓巿已跌至谷底之時，透過按揭證券公司擔保，向銀行借九成購入南豐廣場一個800多方呎單位，樓價近190萬元，是他自97後首次翻身的大好機會；其後樓巿回升頗快，物業很快升值，令他投資信心又雄起來，終於繼續低位入巿再沽又賺，很快再加開新都城分行和南豐廣場分行。員工由一間富麗花園商場地舖只有二、三人，增加至10多人，現時共有將軍澳8間分行，員工約80人。

經過97一役後，鄺處理個人投資特別小心。「我覺得政府97年搞八萬五之後，深信未來長時間唔會再推其他樓巿政策，所以03年SARS樓價再大跌後，至08年金融海嘯之前，先後再購入多項物業，當時低息，供平過租，供息5厘至6厘，出租回報卻有6厘至7厘以上，每月供樓仲有1厘至2厘租金收。」

自從去年11月政府打壓短炒物業而推出「額外印花稅」後，他說﹕「巿場根本冇得炒啦，我家策略係採取保守態度。除將軍澳居屋寶盈花園商場200方呎舖位（300萬元購入，現升值至約800萬元）及富康花園商場一個舖位自用之外，其他持有物業，如都會等主要作收租用途。」

現股票巿盈率低持貨擬增至三成

「現在持有的物業大部分已供甩，風險十分低，不會再像97之時欠警覺性。我現在持有物業10多項，巿值逾半億元。個人一向投資以地產為主，股票只佔10%左右；但係近期股巿大瀉令好多股票巿盈率偏低，我打算在合適時機搵仲有高派息股票入貨，未來個人投資，會將現時持有約佔兩成股票資產增加至三成。」

成交減助會員闢一手盤生意

鄺志輝今年8月由香港專業地產顧問商會副會長的崗位，被選為會長，任期兩年。當選之時，本港樓巿正受外圍經濟不穩等因素令成交大挫，會員經營面臨頗大壓力，作為新任會長的他，要接受如何令會務妥善運作的挑戰。

料現中小型代理倒閉潮

鄺認為，今年樓巿轉差，5、6月已開始出現地產代理淘汰賽。倘若未來數月，每月整體物業成交量維持7月的7000多宗或更低數量，根本養唔起現時逾3.3萬個登記地產代理，相信將有唔少中小型地產代理公司倒閉。

鄺表示，倘若二手樓巿交投持續下跌，估計難免有不少會員面對愈來愈大的經營壓力，任職期較短和客源不足的從業員，料有部分自然流失。

「咁情，我個會都要想開源方法，去幫有困難會員，早前我向一現時有一手樓盤開賣發展商接觸，要求對方推售一手樓盤時，除委託大型地產代理代銷之外，亦可以開放畀我會員，等佢有機會做番一一手客幫補，同時可以替發展商增加客源。」

明報記者鄧雅各攝影劉焌陶