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樓市五節棍之：施政推動激活地產市場

(林木地) 2024年10月19日

第一棍：長實加價食正轉角市

一手市場繼續熱鬧，周末由長實接力賣黃竹坑站Blue Coast II截收8000票，同時，施政報告提振大額住宅交易，新錄壽臣山洋房約8億元成交，呎價高近七萬元水平。

《太公報》講，施政報告振信心，買家加快入市，洋房8.5億成交，港島今年新高。新一份施政報告放寬按揭成數，並允許「新資本投資者入境計劃」買住宅物業，提振置業人士與投資者信心，市場交投即時轉旺，新盤市場錄得大額成交，壽臣山15號洋房以8.45億元成交，創今年港島區一手洋房新高。同時，焦點新盤全速推售，由長實與港鐵合作發展的黃竹坑站Blue Coast II連日收票理想，市場消息指，該盤截收約8000票，相對周末首輪發售256伙計，錄大幅超額認購，發展商預告，未來新加推單位有3%至5%提價空間。

第二棍：施政推動激活地產市場

地產市場平淡，政府在施政報告再出招刺激樓市，放寬按揭及推動投資移民買樓，有指樓價仍難以止跌勢，但有銀行指末季樓價有機反彈半成。

《方向報》說，借足7成，樓價日日蒸發，按揭遲來「撤辣」半億物業納投資移港計劃，明益超級豪宅。政府昨日發表2024年《施政報告》，在樓價連跌3年、百業經營困難的情況下，政府推出多項穩定樓市措施，包括即日起容許「新資本投資者入境計劃」人士投資5,000萬元或以上的住宅物業，可計算入投資總額上限1,000萬元；全面放寬住宅物業的按揭貸款條件，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成等。有議員指這是本港樓市「真正的全面撤辣」，有發展商即時決定即將推售的新盤要加價。對於措施會否令本港樓市重現炒風，政府指政策要因時制宜、不能一成不變，現時樓市炒風已不復見。有市場分析則指上述措施只對大額物業或超級豪宅有幫助，對一般住宅及中產盤影響輕微，恐無法令樓價止跌。

第三棍：市區盤開價八年低搶客

一手盤以低價吸客，華懋和市建局合作長沙灣新盤，每呎折實萬四元，據講創下八年來同區低水平。

《免費報》說，瑜悅開價每呎1.48萬同區近8年低。華懋與市建局合作發展的長沙灣瑜悅近日正式開價，首批推出50伙，涵蓋34伙1房戶、13伙2房及3伙3房，面積343方呎至594方呎，發展商提供最高16.75%折扣，折實平均呎價14888元，創近8年同區推售新盤首批新低呎價，折實入場費454萬。華懋集團銷售總監封海倫形容，項目今次為「激安價」，定價參考一手新盤，並指相較同區新盤折讓約20%，突破區內8年來最低折實呎價。

第四棍：政府庫房土地收入縮水

政府土地收入持續回落，新錄得上季補地價收入僅十八億，成為六年來低位，足見地產商在市場波動下，購地發展意欲較低。

《中產報》謂，上季補地價收益18億創6年新低，業界：樓市疲弱影響財團意欲減少。近年樓價持續下跌，加上發展商補地價步伐放緩，連帶補地價收益隨即大減；據地政總署近日公布，今年第3季僅有「零星」補地價個案，涉及地價收益逾18.86億，按季跌約17.9%；總結今年首3季則錄逾46.2億，為近4年新低紀錄，按年同期挫76%。

第五棍：內地金融大手租交易廣場

一雞死一雞鳴，本港甲廈不少租戶更替，最新有內地金融銀行，租入中區交易廣場全層，但租金較高峰回落三成。

《搵銀報》指出，中資機構，租交易廣場3期全層。中資機構仍來港開拓業務，中環交易廣場3期全層，以每呎約100元租出。市場消息指，中環交易廣場3期錄得全層租務成交，涉及中高層全層，面積約1.1萬平方呎，成交呎租料約100元。交易廣場3期為中環超甲級商廈之一，而租務高峰期時，呎租曾達約150至160元，現時已回調逾3成。