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樓市五節棍之：樓價L型下墜呈跌浪

(林木地) 2024年8月3日

第一棍：樓價L型下墜呈跌浪

本港樓價呈L型下墜，於撤辣後出現小幅度V型反彈後不久，最近又迎來樓價往下調整，加上成交量減少，相信知期暫難走出淡市困局。

《香港雙報》稱，港私宅樓價，見近8年新低。差餉物業估價署近日公布，今年6月私人住宅售價指數（所有類別）按月下挫1.24%至301.8點，按年大跌13.1%；該指數連跌兩個月累挫2.55%，撤辣後3月和4月累積的2.41%升幅幾近蒸發，並見2016年10月以來（93個月，將近8年）新低。業內人士建議，當局可考慮進一步放寬物業按揭成數，令買家入市更容易，以增強置業意欲。

第二棍：美國千呼萬喚或下月減息

美國減息一再延後，令一眾等待減息利好消息之投資情緒頻頻失落，最近美聯儲暗示下月有機會減息，但港美仍有息差下，預計本港未必緊隨調息。

《香港雙報》稱，美聯儲暗示9月或減息，金管局：息率走向未明小心風險。美國聯儲局(Fed)近日一如預期維持利率不變，將聯邦基金利率目標範圍維持於5.25至5.5厘，為連續第八次會議沒有調整利率。聯儲局主席鮑威爾於會後記者會暗示，當局有可能最快於9月啟動減息周期。市場普遍認為，美國最快或於9月減息，惟本港銀行則未必即時跟隨。

金管局表示，聯儲局往後的議息決定將取決於經濟數據、前景展望及各方面的風險。近期美國通脹壓力略見紓緩，市場預期減息周期可能快將開始，根據聯儲局公開言論，最快可能於9月舉行的會議減息。然而，減息步伐是否如市場預期仍存在變數。

第三棍：負資產數字料跌後回增

本港樓價第二季一度反彈，亦帶動負資產數字略減，但業界料年中樓價再回落下，第三季負資產數字或突破三萬五千宗高水平。

《中產報》指出，負資產上季少6%至30288宗。本港負資產宗數回落，金管局公布，今年6月底負資產住宅按揭貸款有30288宗，較3月底減少1785宗或5.57%，涉及金額降6.2%至1550億元。金管局發言人表示，這些個案主要是銀行職員的住屋按揭貸款或按保計劃貸款，該類貸款的按揭成數一般較高。

第四棍：地產商純利大跌喊保命

內地大財團飽受樓市債務困擾，港地產商亦難獨善其身，面對賣樓減少之餘，租金收入亦受一定打繫，有大型中港地產商亦要減減股東息以留現金保命為上。

《太公報》講，半年純利腰斬至10.6億，股價瀉12%創近十九年低，恒隆派息減33%，陳文博：持現金保本保命。恒隆地產近日公布，上半年股東應佔基本純利跌22%至17.4億元，加上物業公允價值變動影響，基本純利按年跌56%至10.6億元，派中期股息0.12元，按年大減33%。業績發布後股價急瀉11.7%，創2005年11月以來新低。

恒隆地產董事長陳文博表示，減少派息是經過深思熟慮、為未來可持續發展的負責任和務實的決定，面對充滿挑戰的大環境，需要更加審慎理財，保留更多現金「保本保命」，藉此降低負債及利息支出。另恒隆集團中期純利8.9億元，按年跌47%。

第五棍：一手盤接投訴個案略上升

上半年一手盤交投活躍，亦令致買家投訴個案上升，據指以「失實陳述、傳布虛假或具誤導性資料」的投訴個案為主要。

《小超報》講，銷監局上半年，新盤投訴26宗。樓市撤辣後一手市場交投轉活，投訴數字也相應略為增加，一手住宅物業銷售監管局數據顯示，今年上半年該局共接獲26宗與新盤銷售有關的投訴，較去年同期的23宗增加3宗或約13%，但相對2022年首6個月已接獲103宗投訴，今年上半年的投訴數字仍屬低水平。據銷監局資料，前述26宗投訴個案中，以有關「失實陳述、傳布虛假或具誤導性資料」的個案為主，共涉11宗或約42.3%，牽涉「售樓說明書」和「廣告」的投訴則各佔兩宗，另與「價單」和「示範單位」有關的各有一宗。