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樓市五節棍之住宅樓價反彈力驟減

(林木地) 2024年6月1日

第一棍：住宅樓價反彈力驟減

美息今年中下調料落空，即使早前全面撤辣後，住宅樓價一度回升，政府指數亦連錄上升，但較領先的私人樓價指數，最新已遇上掉頭回落壓力。

《太公報》報導，私樓售價連升兩月，交投漸趨正常，業界：新盤低開拖累二手，全年樓價料跌5%。樓市全面撤辣後，樓市成交一度報復式反彈，隨着撤辣帶來的刺激減弱，樓市交投漸回復正常。差餉物業估價署近日公布，上月私人住宅售價指數報308.7點，按月升0.29%，連升2個月，若按年計則跌12.85%。業界估計，未來樓價或持續橫行，甚至重墜跌軌，全年樓價或跌5%至10%。

第二棍：一手開價進取轉守為攻

一手盤及新樓餘貨新開價，恒地的紅磡THE HADDON呎價19280元，有指開高了2%。另新地旗下天水圍項目再開價，新價單平均折實呎價14239元，被喻為貴絕同項目。

《小超報》表示，YOHO WEST每呎14239加推151伙，單位向南望公園景，全項目最貴。在全新盤開售前，貨尾盤趁空檔搶攻。新地天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST，相隔近半年再公布全新價單，涉及151伙，折實平均呎價14239元，貴絕該項目，周五（5月31日）已發售。另外，恒地紅磡黃埔街1號重建項目THE HADDON新公布首張價單，涉及92伙，折實平均呎價19280元，較去年7月開價的同系BAKER CIRCLE．GREENWICH首批貴約1.9%，價錢貼近GREENWICH一手貨尾。

第三棍：地產家族轉售豪宅亦損手

豪宅市錄蝕讓潮，連傳統地產商家族成員亦損手，裕泰興家族成員最近轉手BELGRAVIA跌價近二成半。

《文人報》話，BELGRAVIA本月罕見兩蝕讓，裕泰興家族5000萬沽4房戶，不足4年實蝕26%。向來抗跌力強的淺水灣豪宅，本月卻連環錄得二手勁蝕個案，極為罕見，兩宗均來自區內指標豪宅屋苑、位於南灣道37 號BELGRAVIA，最新蝕讓成交位於一個極低層望園景的4房戶，以5000萬元易手，呎價逾2.2 萬元，屬屋苑近年呎價新低。據悉，原業主為裕泰興羅肇唐的女兒羅詠逑或有關人士持有，是次成交價較3年多前購入價6700萬元，帳面貶值約1700 萬元或25%，若連使費計料實蝕約1750萬元或26%。

第四棍：超人新甲廈出租率只一成

本港甲級商廈租金高位大幅回落，空置率亦節節上升，市場指快落成之長江中心二期，出租率只有一成，反映核心商區需求十分疲弱。

《香港零一》話，長江集團中心二期據報出租率僅10%。本港中區甲級寫字樓空置率近年處於偏高水平。據《彭博》報道，長實位於中環的長江中心在過去1年時間，約4分1樓面面積屬空置，而位於區內的新大樓出租率僅1成。報道引述為長實行銷的經紀指出，長江集團中心二期從去年起進行預租，41層樓面面積只租出一小部份。惟報道指出長實未有回應。

第五棍：屯門新盤市場七國咁亂

一手市漸失動力，位置偏遠弱區市況最受壓，屯門區最近多個盤磨拳擦掌應市，看來後市還要待觀察。

《小超報》講，7全新盤逾2517伙下月混戰，意嵐快上樓書，屯門區勢激鬥。美國減息時間表未有定案，樓市氣氛略為轉淡，全新盤伺機登場。根據統計，全港最少有7個全新盤部署6月開售，涉及逾2517伙，當中近六成單位來自屯門區，包括新地屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第3B期，以及「玩具大王」蔡志明旗下旭日國際屯門第48區青山公路青山灣段、黃金海灣發展項目第1期意嵐，有望刺激市場氣氛。