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樓市五節棍之星級分析員料港樓長期熊市

(林木地) 2024年1月13日

第一棍：超級豪宅新盤亦要減價

超級豪宅也加入減價行列，山頂波老道項目出現大規模撻訂後，亞洲樓王MOUNT NICHOLSON亦變減價半成優惠吸客。

《文人報》報導，MOUNT NICHOLSON分層設5%回贈，買家須45天內完成交易，兩年前呎售14萬成亞洲樓王。政府去年10月底「減辣」後，市場錄得多宗超級豪宅新盤成交，雖然售價未有明顯回落，但發展商亦推出不同付款優惠以吸引買家。其中在旺市時多次榮登亞洲樓王寶座、由九倉（0004）及南豐合作發展、會德豐負責銷售的山頂現樓豪宅MOUNT NICHOLSON，近期便推出3期一伙分層戶於周四招標，而發展商亦在招標文件中加入超過樓價5%的現金回贈條款，屬項目罕見。

第二棍：洪水橋新樓削價險守萬元水平

一手盤割價潮持續，洪水橋匯都減價一成半吸客，減價後每呎險守一萬元水平。

《太公報》講，洪水橋匯都減價推63伙，339萬入場，折實均呎1.18萬，較首兩批降逾14%。市場憧憬加息周期已過，加上特區政府近期為樓市減辣並暫停出售商業及住宅地等消息，然而面對前景未明下，發展商繼續以減價來散貨。其中泛海國際近日公布的元朗洪水橋匯都63伙的售價，便直接下調定價，平均折實呎價降至1.18萬元水平，較去年所推首兩批單位降逾14%，折實入場價低於340萬元。

第三棍：學者指現況不宜開新稅

今年經濟表現看淡，有本地大學提出，樓市在「辣招」未撤及整體經濟不景下，樓價不易回升，且不同意現況開徵新稅種。

《文人報》謂，港大看淡今年增長，反對徵新稅，稱損競爭力，料樓市未撤辣難回升。政府下月公布新一份《財政預算案》，預料財赤千億元，社會有意見促政府開徵新稅種。香港大學首席副校長兼經濟學講座教授王于漸表示不同意，稱做法損香港競爭力，又說樓市在「辣招」未撤及整體經濟環境不景下不易回升。港大近日公布對本港最新經濟預測，估計去年整體 GDP升3.3%，預測今年全年增幅介乎1.9%至2.7%，今年首季按年增2.1%，增速放緩。王形容本港經濟高度開放，易受外圍經濟不景影響，本港「總括來說，2024 年不應該是一個很樂觀的一年」。

第四棍：政府收回北都逾千六幅地

為加快新界北都發展，政府未能與私人業主談妥補價下，終決定收回大量涉及土地，包括大集團持有地皮，市場料收地賠償或以百億元市值計。

《文人報》指出，北都收回1690幅私地，料涉恒地長實等地。原定於上月底到期完成補地價的北部都會區6幅地，最終未有進行換地，早前政府已表明會收地。地政總署公布，政府將據相關法例，張貼收回土地公告及徵用土地公告，以收回約109公頃土地進行古洞北/粉嶺北新發展區餘下階段發展，涉及1690幅私人土地。

第五棍：星級分析員料港樓長期熊市

樓下何去何從，有星級分析員直指，本港樓市已進入「長期熊市」，而且，市況出現下行風險明顯也。

《搵銀報》表示，陸東：港樓失兩大支柱，陷長期熊市。港股今年開局欠佳，連跌5個交易日，累跌逾800點。投資界對後市審慎，著名分析員陸東看淡本港樓市，認為已進入「長期熊市」。陸東指本港樓市已進入「長期熊市」，下行風險明顯，因過去支持樓市的兩大因素，即零息環境及政府緩慢推地的日子已不復再。他同時看淡住宅及寫字樓前景，認為價格仍有下跌空間，而且難以確定樓市下行屬於周期性下滑或結構性下跌，若是後者會引致更嚴重後果。