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樓市五節棍之住宅樓價冧檔呈L型橫行

(林木地) 2023年12月30日

第一棍：住宅樓價冧檔呈L型橫行

本港住宅樓價每下愈況，政府新公布指數連跌七個月，高位跌逾二成，有業界指明年上半年仍存調整壓力，樓價很大機會呈L型低位橫行。

《阿爺報》講，指數上月再插近2%，業界盼政府再救市，港樓價7連跌，創6.5年新低。新盤減價傾銷，加上地皮接連流標，拖累本港樓市氣氛持續低迷。差餉物業估價署近日公布，11月私人住宅售價指數報316點，按月再跌1.99%，連跌7個月，累挫10.78%，指數為2017年2月後約6年半新低。以今年首11個月計，樓價累跌5.59%，若與2021年9月歷史高位的398.1點比較，樓價跌幅經已超過兩成。由於房地產為香港經濟的重要支柱，不單是政府財政收入的重要來源，同時亦是香港市民的主要資產，業界盼望政府能拿出更大力度支持樓市。

萊坊董事暨大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，樓價持續下跌，主要受到高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素影響。雖然施政報告對印花稅「減辣」，但由於購買力需要更長時間釋放，市場短期內亦欠缺信心，預計今年全年樓價將跌6%至7%。鑑於明年上半年樓市仍面對很大阻力，估計明年住宅樓價將呈「L型」走勢，上半年仍有機會再跌3%至5%。

第二棍：假期一手沽20伙欠睇頭

聖誕節長假逾百萬人計出境，本地樓市欠睇頭，表現較佳的一手盤市場亦乏人問津，假期累售僅20伙，成為四年來較淡靜紀錄。

《小超報》話，聖誕假一手銷20伙，四年最靜，YOHO WEST 6宗成交稱冠，套3046萬。今年聖誕節與去年一樣，沒有全新盤開售，但過去4天長假（23日至26日）僅錄20宗一手成交，較去年同期減少一半，是近4年最淡靜的聖誕節。新地天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST沽出6伙，已經冠絕一手市場。

新盤市場於聖誕節4天長假期僅錄20宗成交，較去年聖誕節長假期（2022年12月24日至27日）4天錄約40宗成交，按年大減50%，創2019年聖誕假期2天錄14宗後，近4年成交量最低的聖誕節。若單計周末兩天（23日及24日）則錄得9宗成交，較前一個周末（16日及17日）265宗，按周急挫96.6%。

第三棍：新界北都發展拆牆鬆綁

政府大力拓展北區，迅速為區內收地拆牆鬆綁，推出原址換地及協助發展商收地等，以大步加快發展速度。

《搵銀報》指出，北都原址換地，寬至9成業權，4方向優化，政府可助收地。為加快北部都會區發展及節省現金流，發展局4方向修訂優化新市鎮原址換地安排，包括擴大換地用途範圍，同時亦可協助發展商收回第三方土地，但須符合擁有9成土地業權，其中古洞北/粉嶺北兩宗換地申請率先受惠。分析料，有助提升北都發展效率。

現時政府在古洞北/粉嶺北等北都新區，採用「加強版傳統新市鎮模式」，容許擁有農地的發展商符合條件下，申請原址換地。發展局新公布4項修訂安排，在維持政府主導和保障受影響住戶利益前提下，「扭鬆」一些換地限制，善用市場力量提速北都發展。

第四棍：外遊人多本地零售有壓力

長假外遊人多，香港消費市場平淡，有紀錄指三日假期每天有百萬人出入境，本地零售商假期銷售備受壓力。

《中產報》報導，長假出入境「爆棚」，連續3天日日破百萬，港珠澳大橋車流1.6萬創單日新高。聖誕長假期結束，創下連續3日出入境人次均破百萬的紀錄。入境處預計，周二拆禮物日為本港入境高峰，各口岸錄得48.6萬人次入境，已達預期的62.6萬人次的近8成。有經羅湖口岸返港的港人表示，過關順暢，全程僅需約10分鐘，又大讚北上消費比香港更便宜。另外，港珠澳大橋的汽車流量亦創新紀錄。

第五棍：市建局變招增觀塘地吸引力

市建局變招，將觀觀塘巨無霸地標項目，以「垂直城市」商業模式高密度拓展，冀增加發展商投標的吸引力。

《文人報》講，油旺區擬引入垂直城市建摩廈，韋志成：觀塘巨無霸突破框架，增彈性吸引投標。油旺地區重建或引入「垂直城市」（Vertical City）發展理念，以高空發展的都市形態作更新規劃，即日後或建摩天大樓。市區重建局早前改劃觀塘市中心第4 、5 區「巨無霸」商業項目，擬採用垂直城市發展概念，以重建高密度混合用途項目，同時試行「浮動規劃參數」模式。市建局行政總監韋志成接受本報訪問稱，觀塘項目「正進行突破」，若最終落實，認為可將垂直城市概念應用於油旺甚至其他地區；同時本港亦應向浮動規劃參數方向發展，在市場波動下增加發展商投標的吸引力。有立法會議員稱摩天大廈在港普遍，認為可試行上述新規劃模式，以了解社會反應。