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樓市五節棍之來年淡友佔盡上風

(林木地) 2023年11月18日

第一棍：來年淡友佔盡上風

今年港樓遇上逆風，價量交投齊跌，有外資先後為明年樓市把脈，均以下跌為預測主調，並以美國減息為樓市能見曙光之寄望。

《免費報》講，瑞銀：港樓先苦後甜，料明年再挫一成。本港樓市未跌夠，負資產宗數恐未見頂。瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉預期，本港樓市今年跌幅在5%或之內，明年再挫一成，主要受高利率環境及一手樓庫存約4萬伙，處歷史高位影響，相關庫存料需時4年消化。

另外，瑞銀投資銀行香港/中國房地產研究主管林鎮鴻則指，以往借盡八、九成按揭入市的買家相對高危。即使港府已減辣，但目前欠缺入市需求配合，難以單靠減辣刺激樓市復甦，他以「先苦後甜」形容本地樓市，預期美國明年第二季減息前，港樓在高息環境下仍面對重大挑戰。

第二棍：大代理涉合謀定價遭控

代理界突傳出重磅消息，香港競爭事務委員會入稟競爭事務審裁處，控告美聯系及5名相關管理層，涉嫌合謀定價，連日來引來多番關注。

《阿爺報》指出，美聯系暨五高層被控，涉與中原合謀定佣，競委會求刑：施加罰款，董事釘牌5年。買樓置業是很多香港家庭及市民的夢想，同時亦是很多人一生中最大的投資。地產代理商作為中介人，在促成物業買賣的過程中，往往擔當着重要角色。一手樓買家通常按回佣水平，決定幫襯哪間地產代理商。惟香港兩大地產代理巨頭去年六度會面，釐定實收佣金不低於樓價2%，變相是扣減買家回贈，同時削弱買家選擇權，亦無法透過競爭促進行業健康發展，涉違反競爭條例。香港競爭事務委員會（競委會）近日入稟競爭事務審裁處，控告美聯系包括美聯物業、香港置業、美聯集團及5名相關管理層，涉嫌連同中原集團及旗下利嘉閣合謀定價。中原則獲寬待、不予起訴。今次香港首宗地產代理合謀定價案，競委會形容相關行為帶來的潛在影響大，要求審裁處向被告施加罰款、發出取消董事資格令5年，推行有效合規計劃，一旦勝訴，受影響買家可追討損失。

第三棍：減辣成效未彰要睇多陣

減辣一段時間，樓市變化不大，政策效力睇法不同，但特首強調，市場要時間適應措施，言下之意要睇多一陣。

《誠報》說，李家超指樓價由市場決定，最重要穩定健康發展。行政長官李家超最近(14日)在行政會議前表示，施政報告提出樓市「減辣」，以及推出來港人才買樓「先免後徵」後，要時間讓市場適應，強調政府的目標要令樓市平穩健康發展，不要大上大落。

他指，從報道所見，地產代理指查詢有增加，指準買家需時考慮可以理解，又稱「減辣」至今只是一個月，在高息環境下，當存款利率高達5厘，近乎無風險，所有投資都變得審慎。

第四棍：中港地產富豪財富大執位

內地樓市經歷大調整下，港樓市相對變動較少，最新富豪榜，新地「郭老太」排名躍升，首次成為中國女首富，中港樓市變化，超級富豪亦大執位了。

《搵銀報》講，新地鄺肖卿膺中國女首富，楊惠妍財富縮水270億。胡潤研究院日前發布2023胡潤女企業家榜，雄踞榜首長達十年的碧桂園集團董事局主席楊惠妍跌落「神壇」，財富縮水270億元（人民幣）全榜最多，但仍以480億元身家排第五。94歲的新鴻基創辦人郭得勝夫人、「郭老太」鄺肖卿以720億元身家躍升兩位，首次成為中國女首富，是榜單發布18年來第6位中國女首富。鄺肖卿財富上漲25億元，主要受益於今年港幣匯率上漲及公司分紅。

第五棍：財庫局指未見CALL LOAN潮

樓價下滑，蝕讓、銀主盤及負資產成主題，近月又傳有CALL LOAN事件，令市場提心吊膽，幸而，財經事務及庫務局局長坦言，沒見大規模「call loan」，亦反映大部分借款人有能力還款。

《阿爺報》表示，許正宇：沒有大規模「call loan」。財經事務及庫務局局長許正宇近日出席立法會會議回應議員時表示，雖然銀行業的負資產按揭貸款宗數於第三季因樓價回落而有所上升，但銀行住宅物業按揭貸款的資產質素依然保持良好。據金管局了解，即使抵押物業價格下跌，從銀行取得住宅按揭貸款的借款人如能繼續如期還款，銀行一般不會要求他們提早還款。因應銀行住宅按揭貸款拖欠比率近年一直處於低位，並沒有出現銀行大規模向住宅按揭借款人追收欠款的情況。他指出，商用物業按揭貸款的情況與住宅物業按揭貸款的情況相同，從銀行取得商用物業按揭貸款的企業，如能繼續如期還款，銀行一般不會要求企業提早還款。