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樓市五節棍之今年初樓價升幅將歸0

(林木地) 2023年7月29日

第一棍：供樓息增樓價難有起色

美國再度加息，鷹派主載息口變化，今次本港多家銀行跟隨輕微調升利息，但供樓利息支增加下，業界料樓市進一步受壓力。

《九龍仔》表示，10個月五加息，供樓多付12%，業界料樓價短期受壓，金管局指復甦勢頭仍良好。「息魔」殺到！美聯儲一如預期加息0.25厘，香港四大銀行匯豐、中銀、恒生及渣打相繼宣布上調最優惠利率（P）0.125 厘。今次加P息後，拆息按（H按）的封頂息隨即上移，置業人士每借100萬元月供增約71元，借500萬元月供則增約350元，惟香港今輪加息周期自去年9月起已累加5次共0.875厘，故現借500萬對比加息周期前，月供已增約2,391元或12%，市場人士相信加息因素發酵，短期樓價將受壓。署理金管局總裁阮國恒認為，今年首季香港銀行體系特定分類貸款比率升速不算太快，相信風險可控。

第二棍：今年初樓價升幅將歸0

今年樓市先升後跌，通關效應淡化下，加上息口上升，樓市交投平淡，政府新公布樓價指數連續兩月下挫，市場料今年樓價升幅將抹走歸零。

《小超報》稱，差估樓價指數兩月挫1.47%，業界看淡第三季，全年升幅恐歸零。私人住宅買賣氣氛疲弱，樓價轉勢向下。差餉物業估價署公布最新樓價數據顯示，整體私人住宅售價指數（售價指數）於今年6月報349，按月降0.54%，連跌兩個月共1.47%，惟在今年首4個月連升支撐下，今年上半年累積仍有4.27%升幅，屬2019年上半年爆升9.54%以來，近4年同期表現最佳。業界對下半年樓價表現未感樂觀，料第三季維持跌勢，全年計算樓價隨時原地踏步。

第三棍：山頂超級洋房呎價破12萬

超級豪宅市況交投依然，位於山頂加列山道洋房，以每呎突破十二萬元易手，並以公司買賣交易節省大筆稅款。

《中產報》表示，爪哇9億沽山頂加列山道洋房，買賣公司形式轉讓，每呎造價12.65萬。長實以逾207億出售西半山波老道21號豪宅項目的交易，雖然買家最終撻訂離場，但無礙山頂超級豪宅繼續獲富豪追捧，該報披露爪哇旗下山頂加列山道59號洋房以9億易手，呎價高見12.65萬。據悉，買家以俗稱「買殼」形式，以公司轉讓方式購入該洋房，以標準稅率計算，最少可節省3825萬稅款。

第四棍：一手盤爭客爭崩頭

一手盤爭客，長實油塘大盤如箭在弦上，新公布多項供樓惠及「呼吸Plan」等吸客，同期，恒基紅磡亦正搶客中。

《文人報》講，長實為親海駅3房客提供「呼吸Plan」，恒地必嘉坊3期獲逾2000查詢。美聯儲局議息前夕，市場估計大有機會加息之際，適逢本港新盤交投市况吹淡風，有即將推售的新盤，以市場俗稱的「呼吸Plan」作招徠，長實旗下油塘親海駅II，預告擬為3房戶買家，提供此類毋須提供任何入息證明的按揭，首年年利率定息1厘。至於恒地紅磡必嘉坊第3期BAKER CIRCLEGREENWICH，連日接獲逾2000個查詢，快公布開價。

第五棍：內地樓市政策趨優化

內地樓市波動大，地產商債務危機持續，幸而中央釋出優化房地產政策，令內地樓市有平穩作用。

《小超報》指出，政治局優化房策，沒提房住不炒。中共中央政治局會議近日召開，部署下半年經濟工作，由中共中央總書記習近平主持。會議明確提出要「適時調整優化房地產政策」，無提及住房不炒，並把穩就業「提高到戰略高度通盤考慮」。會議同時提及防範化解地方債風險，表示要「活躍資本市場，提振投資者信心」。分析稱，內地將視穩就業為戰略目標，放鬆內房限購、減息降準等措施未來可期，亦不排除有刺激股市的措施。