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樓市五節棍之投行預測樓市動力減少

(林木地) 2023年6月3日

第一棍：一手盤有加價能力

一手盤銷情不一，新地近期賣樓策略得宜，去貨量冠絕同行，今次屯門項目新一期開價，更略有調升，對市場承接力胸有成竹。

《太公報》指出，屯門新盤首推186伙，入場費334萬，折實均呎13598元高上期首批2.3%，6月上旬開賣。最近一手中小型單位受市場歡迎，新地乘勝追擊，繼大埔優景里熱賣後，隨即推出屯門NOVO LAND第2A期，首批186個單位的折實價全數低於1000萬元，入場費低至334萬元，周五起接受認購登記，最快6月上旬賣。

第二棍：首都拆牆事件牽連甚廣

將軍澳首都拆牆事件，掀動市場討論浪潮，事件令業主及買家關注外，亦帶出社會問題，有指個別人士造法，更罔顧整體利益云云。

《免費報》講，拆「首都」單位主力牆震驚全港，屋宇署大搜查，鑿牆設計師工程。日出康城「首都」一個單位裝修工程涉違例拆去主力牆，屋宇署調查後指，被拆去的主力牆佔單位結構牆6%，初步評估樓宇結構無危險，並責令業主30日內完成修復，而業主、室內設計師及承建商均須負上責任。有報道指相關室內設計師曾為多個單位「打通牆壁」擴空間，署方指，會對有關人士曾接辦的裝修工程展開調查。

第三棍：私宅樓價指數連升四個月

年初通關效應，一度令本港樓市打下強心針，但隨著本地股市表現低迷，個別零售業未如預期，即使最新官方錄得樓價數字穩升，但市場預期全年先升後跌機會大。

《搵銀報》表示，樓價指數連升4月共5.8%，7個月高。本港樓價持續反彈，上月官方私樓售價指數按月升0.54%，連升4個月累漲5.83%，創7個月新高。差餉物業估價署數據顯示，四月私人住宅售價指數報354.2點，創去年9月錄得360.3點後，約7個月新高；相對今年3月報352.3點，按月上升0.54%，為連續4個月上漲，累升5.83%，但升幅按月收窄1.05個百分點，而按年計則挫8%。

第四棍：啟德跑道豪宅呎價破5.7萬

成為供應重鎮的啟德區，即使一手交易量不如前，但新開項目仍突破高位，有跑道區樓盤，更創下每呎57750的最高紀錄。

《免費報》說，天瀧特色戶錄雙破頂成交。由恒基牽頭發展，夥拍會德豐地產、中國海外、華懋、新世界及帝國合作發展的啟德臨海豪宅項目天瀧，不足半個月再度破頂，近日剛以招標方式售出頂層特色戶，造價約1.12億，呎價高見57750元，成交價及呎價創項目新高外，呎價更創出跑道區新高。

第五棍：投行預測樓市動力減少

本港樓市上升動力不繼，有投行決定調低樓價預測，主要反映交投放慢及投資需求弱等因素影響。

《搵銀報》謂，大摩料投資需求疲弱，降樓價預測。再有大行下調香港樓市預測，摩根士丹利最新報告指，香港住宅樓市價格已從去年12月的低位反彈約7%，但近期交投放慢而且投資需求疲弱，料樓價升勢將會放慢，因此，將2023年香港住宅樓價升幅預測由10%降至8%，反映大摩預期樓價今年餘下時間幾無升幅。大摩調整對本港樓市子行業的看法，現時最偏好零售收租，其次為寫字樓收租，最不看好住宅樓市。