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樓市五節棍之港加息住宅價料仍緩升

(林木地) 2023年5月6日

第一棍：一手大軍壓境逢美加息

美上調息口，加上本港一手大軍壓境，短期新盤開賣市況頓成指標，市場估計今月共有十盤涉六千多伙龐大應市。

《太公報》報導，一手蜂擁而出，10盤近6500伙本月搶客，新地部署4全新盤候命，佔4000個單位。大量港人趁復活節長假外遊，因此本港樓市4月新盤推盤量及成交宗數均跌眼鏡，其中銷售逾1020伙，按月急插五成。踏入5月將重現推盤潮，估計最少10盤近6500伙大軍壓境，部署4個全新盤涉近4000伙次季候命的新地，盤盤重頭戲，旗下大埔白石角University Hill 2B期已預告月內緊接2A期上陣，樓書最快周內面世，短期內開價。

第二棍：代理人數衝高再回落

地產代理業人數，成樓市交量及搵食寒暑表之一，今年頭人數連升後，及至四月又再回落，最新約七個代理爭一宗生意，看來樓市交易量仍然反覆未穩。

《太公報》指出，代理個人牌照減98個，兩連升止步。今年樓市氣氛較去年雖有改善，但仍存不明朗因素及加上各行各業也缺人手下，地產代理人手也有反覆。地產代理監管局最新數字顯示，地產代理個人牌照反彈兩月後，上月又減98個。本港去年初受到新冠第五波衝擊，經濟及樓市造成影響，代理個人牌照也從歷史高位逾4.24萬個，反覆下跌至今年初約4.08個，最少1600多名地產代理退出行業。當內地及本港通關後，樓市氣氛漸見熱鬧，2月及3月份的代理數目也見回升。

第三棍：港加息住宅價料仍緩升

美國持續加息，今番本港銀行亦步亦趨，幸好港息僅加0.125厘水平，有業界指銀行近期提供了按揭優惠，算抵銷息口升負面因素，且相信樓價有緩和升勢。

《搵銀報》指出，港P加0.125厘，實質按息見3.5厘，每百萬供款多70元，業界：增按揭回贈抵銷衝擊。美國聯儲局再加息0.25厘後，本港多家銀行宣布，將最優惠利率（Prime Rate）上調0.125厘，目前主流銀行實質供樓利率將由3.375厘，上調至3.5厘，每百萬貸款每月多供約70元。分析指，近期大型銀行調升借貸現金回贈金額，藉此中和加息帶來的影響，短期不會對樓市構成嚴重衝擊，預期全年樓價仍有1成升幅。

第四棍：樓宇交投急回受考驗

今年首季樓宇交投，及經濟指標均朝升，但及至四月，物業成交量顯著回落，反映急速進入鞏固期，後市能否有力再上成焦點。

《中產報》謂，上月樓宇買賣逾5700宗跌約30%，準買家趨審慎樓市進入整固期。自從本港與內地恢復通關之後，樓市氣氛正面，然而今年首季樓價累積反彈約5%，加上交投量連升多個月，準買家轉趨審慎下，樓市進入整固期。綜合地產代理數據顯示，上月整體樓宇買賣登記錄逾5700宗，按月減少約30%。

第五棍：交稅人減經濟基調不穩

本港經濟備受考驗，儘管通關後市面回旺，但整體人口流失帶來不同隱憂，最新發出報稅表按年減少十多萬，料影響庫房恒常收入基礎。

《免費報》講，「綠色炸彈」全年派273萬份，大減14萬，5.6萬宗清稅離港，稅局：未必因移民。稅務局昨發出約240萬份報稅表，意味納稅人將於一兩日內收到「綠色炸彈」，市民需於下月2日或之前交回，如使用網上報稅則可最遲於7月3日交表；稅局指，2022至23年度共發出273萬份報稅表，較前一年度少約14萬份，而「離港清稅」個案則約5.6萬宗，但強調未必與移民有關，料納稅人或因稅務寬減跌出稅網，且離港1個月者就須申請清稅，但納稅人未必交代原因，或因到海外工作、升學等。