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樓市五節棍之負資產急升驚破萬二宗

(林木地) 2023年2月4日

第一棍：負資產急升驚破萬二宗

樓價回落，本港負資產問題再度成話題。去年第四季，統計負資產升破一萬二千完，按季急升二十二倍之多。

《中產報》講，負資產重破萬宗，按季狂飆22倍，9成按揭遇上樓市劈價。政府為協助市民上車先後於2019及2022年放寬按揭保險計畫，推出坊間所謂的「林鄭Plan」及「波叔Plan」，讓市民更容易借到9成按揭貸款，成功上車，自此市民採用高成數按揭貸款個案大增，惟適逢去年樓市現劈價潮，末季樓價跌勢加劇，導致本港去年第4季的負資產按揭貸款宗數按季狂飆22倍至逾1.21萬宗，創近18年新高，涉及金額急增21倍至662.52億元。分析料這現象可能只屬短期，隨着通關復常，樓價有望反彈，並帶動負資產個案日後回落。

第二棍：啟德簡約公屋惹爭議

簡約公屋選址啟德惹起爭端，有指這區中產及商業規劃被破壞，政府急忙解畫，暫時反對聲音似緩和起來。

《免費報》講，啟德建逾萬伙簡約公屋，鄰近甲廈商場港鐵最矚目。為填補短期公營房屋供應不足而推出的「簡約公屋」，政府新公布多4個選址，包括位於牛頭角彩興路、啟德世運道、柴灣常安街/常平街，以及小欖樂安排，當中最受矚目的啟德世運道項目規模最大，用地面積達5.7公頃，料提供10,700個單位，佔所公布簡約公屋單位總數的三分一。政府又決定分兩次申請工程撥款，料位於元朗的2,100個單位最快2024-25年度落成。

第三棍：華潤貢獻土地收入過百億

政府土地收入回落，幸好最近有大型補地價落實，由中資背景華潤，達成市區補價項目涉百三億之巨，成土地收入最大宗。

《文人報》指出，華潤長沙灣潤發倉補地價137億，每呎樓面價近8700元，將建2500伙。踏入2023年，樓市氣氛回暖，作為龍頭國企的華潤系，亦對前景投下信心一票；旗下華潤集團及華潤置地（海外），最新就長沙灣潤發倉庫與政府達成換地協議，涉補地價金額逾137億元，料為5年來市場最大額補地價個案，亦為歷來最大金額市區補地價項目，折合每方呎樓面補價約8692元，料建約2500伙。

第四棍：市建觀塘甲廈地流標

大型靚地遇上多宗流標，最新市建局旗下觀塘項目，因乏競逐宣布流標下，有建議該靚地改商住更合潮流也。

《太公報》指出，觀塘商地未到價流標，新地飲恨，專家：甲廈供應充裕，改商住發展更符需求。本港逐步邁向復常，但發展商競投地皮仍有保留。繼上月赤柱環角道豪宅地流標後，市區重建局上月截標的觀塘市中心第4及5區大型商業項目也流標收場。業內人士認為，因商業市道難以短期內復甦，加上商廈供應量大，估計本月底截標的旺角洗衣街大型商業地皮有極大機會流標。

第五棍：本港不加息樓價喘定

美國政府宣布加息，本港銀行翌日公布不加息，有業界指本港息口率先見頂，更預言美國減慢加息下，本港樓價有喘息及反彈機會。

《搵銀報》話，港銀意外未跟加P，業界對後向分歧，料最多再加一兩次，中小行或上調封頂息。美國聯儲局一如預期放慢加息至0.25厘，香港銀行卻出乎意料不跟加最優惠利率。滙豐日前宣布維持最優惠利率於5.625厘不變後，本地主要銀行恒生、中銀香港、渣打等都宣布不加P。綜合銀行界人士分析，隨近期1個月港元拆息（HIBOR）急回落、貸款需求低，令本地銀行認為加P或得不償失，但對香港此輪加P周期是否告終看法存分歧。

金管局總裁余偉文認為，美國加息周期未完，港息仍會維持高位，置業需管理風險。