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樓市五節棍之長實低價買地王技驚四座

(林木地) 2022年12月24日

第一棍：長實低價買地王技驚四座

本港市平淡，連地價競投亦受累，長實近期連環奪地，更以每呎冧價六千一百元，奪得啟德地王，八年半區內最平價成交，市場形容間接對二手市構成壓力。

《太公報》說，啟德宅地呎價6138元，8年半最平，長實87億奪標，低估值下限23%。啟德2A區大型商住宅地皮被視為是今年僅有百億地王，終在經濟下行及加息周期等利淡因素打擊下，黯然跌落百億寶座，由長實以低於市場估值下限23%的87.03億元奪標，每呎樓面地價僅6138元，重返逾8年半的區內低位。不過，長實今年成功「標尾會」之餘，更是今年地皮∕項目中標的的大贏家。

長實執行董事吳佳慶表示，十分高興今次能以相宜價錢投得啟德大型地皮。此地地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。

第二棍：「冰河期」要求撤辣聲四起

今年將過，樓市買賣兩閒，連番傳出代理大裁員及蝕讓等負面消息下，市場人士形容樓市「冰河期」，希望明年有機會撤「辣」救救樓市。

《香港雙報》指出，本港樓市入「冰河期」，憂負資產增加撤「辣」聲又起。近期本港樓市疲弱，交投減少及樓價下跌加劇，有業界人士形容樓市進入「冰河期」。樓價持續下跌，負資產的業主可能會越來越多，社會要求當局「撤辣」的聲音愈發強烈。有代理行與立法會議員稱，防範樓市進一步惡化刻不容緩，「辣招」是時候功成身退。

第三棍：內房看好劫後重生

內房債務危機，在中央出手後緩和起來，有外資行更睇好此板塊反彈，出現劫後重生機會。

《文人報》表示，大摩上調內房板塊至「有吸引力」。內地各部委紛紛響應中央支持房地產市場政策，中證監最近表示，落實好已出台的房企股權融資政策，允許符合條件的房企「借殼」已上市房企、房地產和建築等相關行業上市公司實施涉房重組，並加快打造保障性租賃住房 REITs板塊；另人民銀行行長易綱主持召開會議，亦提及引導金融機構支持房地產行業重組併購，推動防範化解優質頭部房企風險，改善頭部房企資產負債狀況。

外資大行繼續唱好內房板塊，摩根士丹利將內房板塊投資評級上調至「有吸引力」。該行指出，由於近期內地放寬防疫的措施及政府出台的政策放鬆超出預期，政策重點將轉向促增長，料明年住房改善需求或得到進一步刺激，房地產股的風險回報將會提高。

第四棍：「明日大嶼」造價升惹爭議

填海造地計劃出台，政府提交「明日大嶼」研究初步建議，設計由「兩島」變為「三島」，但造價急速上升，看來經濟及樓市不景氣，這大型項目上馬將成壓力。

《中產報》講，交椅人工島2變3，造價飆至5800億，21萬伙住55萬人，2033年進駐。政府向立法會提交「明日大嶼」交椅洲人工島研究初步建議，最新方案由「兩島」變為「三島」，佔地共一千公頃，可提供十九萬至二十一萬個住宅單位，容納最多五十五萬人口，目標在二○二五年下半年開始填海，首批居民於二○三三年入伙。工程造價則上升八百億元至五千八百億元，但發展局強調賣地收入可達七千五百億元，連同全面發展每年帶來二千億元的增加值，毋須倚賴公共開支。

第五棍：財團偷雞出價二百元投地

樓市跌，有財團趁機低位入地，早前政府賣出之安達臣道商業地皮，居然有財團入標價僅出每呎227元偷雞，最終未成功。

《太公報》話，安達臣道地最低出價僅2500萬。新鴻基地產上月以低價投得的觀塘安達臣道商業地皮，地政總署公布落選投標者的標價，最低出價僅2500萬元。該第二標為2.95億元，即新地以僅多100萬元險勝，其餘兩標的出價卻只有7000萬及2500萬元，反映有關發展商只純在參與，根本無心競爭。以最低的2500萬元，每方呎樓面地價僅227元。