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樓市五節棍之傳減辣港地產股升未完

(林木地) 2022年10月15日

第一棍：傳減辣港地產股升未完

施政報告前，多項政策消息傳出，樓市減辣傳聞不絕於耳，有傳調整辣稅等安排下，本港地產股更一度反彈，近期表現似堅挺起來。

《太公報》話，樓市傳減辣，特區政府：不評論任何揣測。特區政府為鞏固香港的國際金融中心地位，繼早前放寬入境限制後，據外電引述消息指出，特區政府考慮調整非永久居民在置業時支付15%買家印花稅（BSD）的安排，藉此減少因疫情導致的人才流失。消息刺激本地地產股逆市造好，早前新鴻基地產股價升越90元關。

受減辣消息刺激，本地地產股由跌轉升，獨立股評人彭偉新指出，本地地產股目前正處於風險邊緣，投資者暫時不宜沾手。他解釋，美國加息周期未必在2023年完結，這將迫使香港銀行調高按揭息率。如果按揭利率調整至5厘以上，市民供樓負擔將大增，不利本地樓市。

第二棍：銀主盤破二百伙有增無減

經濟轉差，樓市出現斷供銀主盤增多，市場錄得銀主盤已突破二百伙，並陸續減價求售，後市料有增無減。

《文人報》報導，全港銀主盤209個，逼金融海嘯水平。樓市受加息及疫情影響下，銀主盤數量有回升之勢。有地產代理最新統計，現時全港銀主盤存量已達209伙，不但是13年來首度升破200伙大關外，更直逼2008年金融海嘯達316伙的水平。據指出，銀主盤近日更開始減價，減幅高見逾兩成。業界估計，明年銀主盤數量有機會增至400至600個，認為政府應立即「減辣」救市。

第三棍：投資銀行大手租西九

投資銀行錄大手承租，最新由瑞銀預租入新地旗下高鐵站上蓋商廈9層，市場估計該行在核心區轉至新址，交易成疫下最大成交。

《小超報》話，瑞銀預租高鐵站上蓋商廈9層。新地於2019年以打破當時賣地表造價紀錄的422.32億元，投得尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋，在該幅「西九地王」上建設的地標式綜合商業項目，率先獲國際財富管理機構瑞銀（UBS）提早近4年預租9層寫字樓樓面，涉及總樓面面積約25萬方呎，成為項目首個主要租戶，更屬本港過去4年來最大宗寫字樓租賃成交。

第四棍：樓市差波及民生

樓市不景，不少行業受連累，最近地產界要求減辣聲音增加，有政界指樓市與民生相關，政府應因時制宜云云。

《方向報》表示，12年打壓，樓市急插，各界促撤辣，二手市場一潭死水，舊區重建受拖累。香港樓價冠絕全球，連續多年蟬聯全球最難負擔的房地產市場榜首。港府自2010年首度推出「辣招」，但由於出招後樓價續升，故港府再出招遏市，包括實施多項印花稅。措施推出至今12年，本港經濟已今非昔比，接連受人才流失及3年疫情雙重拖累，加上全球利率上升，而近期樓市急插交投疲弱，二手市場一潭死水，各界不斷呼籲政府撤辣，甚至要求政府全面放寬各種印花稅以提振樓市。有議員更表示樓市與經濟民生息息相關，經濟環境不可同日而語，建議政府應因時制宜，重新審視「辣招」是否已經過時，並點出「辣招」拖慢舊區重建，更令二手樓市場萎縮。

第五棍：外資紛紛睇淡港樓

多家證券行及測量師行，紛紛大幅調低預測本港樓價表現，有外資測量行更指未來樓價走勢會跌足二至三年。

《小超報》指出，仲量聯行料樓價未來3年瀉逾30%。樓市被負面消息籠罩，業界對本港樓價未來走勢感悲觀。仲量聯行估計，今年中小型住宅樓價全年跌幅約10%，明年更可能重演1999年至2003年的下行周期，明年樓價料再挫10%，最差情況下，樓價未來2至3年或較高峰期低逾30%。