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樓市五節棍之二手住宅價未止瀉

(林木地) 2022年10月1日

第一棍：長實帽子戲法大賣豪宅

長實再演帽子戲法，今次大手沽出半山項目大批餘貨，該批豪宅連車位以逾二百億元易主，長成交期至2025年，可見淡市下長實正大舉套現資金固本。

《阿爺報》指出，長實逾207億打包沽波老道項目，收益或達63億，新加坡華瑞資本接貨。面對本港步入加息周期，不少豪宅新盤都待全面通關後才推售之際，長實集團突然宣布以207.66億元沽出西半山已屆現樓於波老道21號的21 BORRETT ROAD餘下總數152伙住宅，以及242個住宅停車位和31個電單車停車位，買家為新加坡公司華瑞資本透過英屬處女群島註冊公司ORIC-Borrett Limited購入，成交期長達兩年半，將於2025年3月成交。長實預期從出售事項獲得的收益估計約為63億元，將用作該集團一般營運資金用途。

第二棍：二手住宅價未止瀉

經濟不穏，加上外圍投資環境轉差，本港住宅樓價指數表現未止瀉，官方數字公布再錄明顯跌幅，業界估今年底最少累跌逾一成。

《小超報》謂，差估樓價指數瀉2.26%，三年半低，業界料續滑落，全年勢挫逾一成。樓價指數跌勢未止，差餉物業估價署公布的官方樓價指數，8月整體售價指數報368.2，創2019年2月錄得367以來約3年半低位，按月跌2.26%，連挫3個月共約4.49%；今年首8個月整體住宅樓價累計插6.52%。業界普遍預期，未來數個月樓價將進一步滑落，今年全年樓價降幅勢超過10%。

第三棍：尾季賣地百億地王多

政府庫房收入緊絀，賣地往往成為穩定來源，新一季推出多幅住宅地，連鐵路及市建局項目，供應量充足，且部分地王更市值達百億元。

《太公報》指出，政府下季推三住宅地，供應2500伙，連同一鐵一局共4100個單位，近六年最多。由於本年度私人市場的土地供應未如理想，特區政府唯有在下季賣地計劃內的可控供應中加大力度，擬招標出售的3幅住宅官地共2500伙，連同一鐵（港鐵）一局（市建局）的土地在內，料可建單位約4100個，是2017年以來，預算可控供應的季度新高。也令本財政年度首3個季度土地供應料建單位總量約達1.19萬個，已達年度供應目標約92%。市場預計啟德及赤柱兩住宅地，均有力問鼎百億地王寶座。

第四棍：外資估政府會放寬辣招

外資行越睇越淡，有美資行發表報告，估計本港樓價跌到明年，起碼減值一成半至兩成，更估計政府會出手托市咁話。

《方向報》講，港樓危，兩年睇冧兩成，年內住宅跌價7%，美銀估將放寬逆周期措施。香港逐步恢復旅遊通關，但無助改善本地樓市氣氛，並且在美國接連大幅加息的蹂躪下，對本地樓價構成壓力。年初至今本港住宅樓價已平均跌7%，美銀發表報告維持樓價今、明兩年樓價累跌15至20%的預測，並預計港府已有準備一旦樓價明顯下跌，將會放寬一些逆周期措施。

第五棍：獅子銀行推定按吸客

美國加息壓通脹未手軟，本港息口上升壓力大，有大型銀行及時推出定按，為置業者提供選擇，估計對用家而言，定息按揭可穩定供樓支出，一家平宜兩家著。

《搵銀報》指出，匯豐推2年2.75厘定按，降加息風險。匯豐上周調高最優惠利率（P）0.125厘，由5厘升至5.125厘；並且推出定息計劃，在貸款期的第1年固定按揭息率為2.75厘，變相可助新客減去首年加P風險。該行公布，即日新增2年定息按揭計劃，利率維持2.75厘。

根據匯豐的定息方案，借貸年期最長30年，申請者可選首年或首2年定息2.75厘，其後以H加1.3厘計，以今日同業拆息2.61厘計，即3.91厘，而鎖息上限為P（5.125厘）減2.25厘，即約2.875厘。