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地產新聞

樓市五節棍之外資投行睇淡港樓

(林木地) 2022年4月2日

第一棍：外資投行睇淡港樓

今年首季樓市受疫情影響，交投價量均跌，有外資大行睇淡樓市，遇外圍加息周期，估計港樓價調整至2025年，並睇淡上市地產商營利預測。

《阿爺報》話，高盛：按息未見頂，樓價每年跌5%。差估署樓價指數見一年新低，與地產界普遍認為樓市在去年底後反彈的看法不同，投行高盛對樓市前景看得相對較淡。高盛主要從未來利率走勢來分析，認為本港樓市會在低位維持一段長時間之餘，更預期從今年至2025年，每年將會5%的跌幅。

高盛指出，由於本港銀行同業拆息上升並影響借貸成本，認為按揭利率將由目前約1.5厘，至2024年升至4厘時才見頂。因此，即使未來3至4年本港家庭收入可錄得10%至15%增長，樓價仍有機會出現15%至20%跌幅。本港地產股股價將會跌至接近估值低谷，故該行將本港地產股從2022至2024年間的每股盈利預測，下調3%至7%，並且將地產股每股資產淨值降低平均約3%。

第二棍：山頂豪盤逾12萬呎價沽

有人辭官歸故里，有人連夜趕科場，山頂再有超級豪宅易手，大宅每呎售逾十二萬元。

《搵銀報》講，山頂道8號頂層大宅近5億沽，呎售12.5萬。新盤交投升，超級豪宅傳錄巨額交易，山頂道8號大宅約4.98億元售。消息透露，由資本策略（00497）等持有的山頂道8號，一個A1座頂層Penthouse B特色大宅，實用面積約3,982平方呎，連約1,456平方呎天台及約374平方呎天台，以公司股權轉讓形式售出，成交價約4.98億元，呎價約12.5萬元。

第三棍：一手盤排陣整裝待發

一場疫情打亂本港經濟及民生，新盤賣樓接近停頓，最近社交措施有望放寬下，市場估計一手盤累積待售下，有機會大舉推出市場吸客。

《搵銀報》表示，次季30新盤疫市重來，涉1.15萬伙，新地部署推8盤，啟德MONACO MARINE有望打頭陣。憧憬有望放寬社交距離措施，停擺了近3個月的新盤市場有望重新啟動。第2季30新盤涉約1.15萬伙可登場，按年倍增。新地（00016）最積極，部署季內推8盤；九龍區14新盤共5,040伙將大軍壓境，當中會德豐地產啟德MONACO MARINE有望打頭陣。

第四棍：二手樓價跌破一年低位

樓價持續下滑，政府差估署最新數字，二月再向下調百分之二，住宅樓價指數創下越一年低位。

《小超報》報導，差估署樓價指數十三月低，2月再跌2%，次季料好轉。傳統淡季加上爆發第五波疫情，私人住宅樓價連環受挫，差餉物業估價署近日公布的數據顯示，今年2月私人住宅整體售價指數報382.1，跌至2021年1月錄得381.9以來的13個月低位，按月跌幅達2.08%，創2018年11月單月急插3.14%以來逾3年（39個月）最大單月跌幅。業界料今年首季樓價挫約5%，惟4月政府計劃放寬社交距離措施，次季樓價有望止跌，預計升幅約1.5%。

第五棍：私宅落成量為18年新高

政府積極推高建屋量，最新公布之今明兩年私人住宅落成量，均逾二萬多伙，為2004年以來，近十八年新高水平，市場形容在高落成量下，私宅租售價升幅均受壓力。

《方向報》話，住宅落成量勢創18年高。近年政府積極拓展住宅土地供應，2022年及2023年本港私人住宅單位落成量，料分別大增至約22,851伙及約21,848伙，其中今年落成單位較去年顯著上升近六成，創2004年後的18年新高。今年落成單位以沙田區及九龍城（包括啟德）佔較多。

差餉物業估價署新公布的《香港物業報告2022》初步統計數字顯示，今年及明年的私宅預測落成量，較去年增加約8,465伙及7,462伙，升幅分別約58.8%及51.9%，當中今年落成量佔約65%供應來自新界。