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地產新聞

今日地產新聞摘要

2010年11月4日

【蘋果日報】在政府收緊樓盤發水限制的陰影下，昨日拍賣的九龍塘延文禮士道地皮，競投氣氛審慎，僅以市場預期下限的 21.7億元由華懋集團投得，每呎總成本料逾 1萬元，貼近同區二手價。長實（ 001）執行董事吳佳慶更於賣地後，炮轟政府的限制發水樓政策方向錯誤，最終只會令供應減少，推升樓價。發展局局長林鄭月娥即晚反駁發展商的言論，否定限制發水樓會令供應減少。記者：林志光、湯家明、朱連峰、程俊華
政府收緊樓宇豁免面積細則未正式出台之下，昨日拍賣的九龍塘延文禮士道地皮，在發展商擔憂「被抽水」而遭冷待，罕有地以近年市區地皮市場預期下限成交，每呎樓面地價 9537元，回到 8月拍賣紅磡地皮的成交樓面呎價 9597元水平；投得地皮的華懋直言，項目應難盡享現行的「發水」優惠。政府已明言明年 4月起會執行限制發水樓新措施，縱使業界今次在為地皮估值時，已將此因素考慮在內，但發展商的擔憂態度似超出預期。昨日參與競投的發展商最多只有 4家，除華懋出價較為爽快外，其餘包括傳以影子人舉牌的新地（ 016）等，都表現猶豫，首口價都要拍賣官三催四請，逾一分鐘後才由大昌地產承接，嚇煞拍賣官。

【明報】長實（0001）執行董事吳佳慶，昨日在賣地後，罕有高調狠批港府收緊「發水」比例，變相令新單位供應量縮減，加上香港土地供應有限，預計更會帶動樓價趨升。吳估計，明年4月1日收緊發水措施實施後，會令中長線的新單位供應量減少約8%至10％。不過，發展局長林鄭月娥昨晚反駁說，收緊發水後，不會影響香港樓宇供應。
上月施政報告決定收緊「發水」比例，由原來准許發水兩成減少至只准發水一成，並於明年4月1日生效。
吳佳慶昨午在九龍地皮拍賣會前後，多次向傳媒說，港府收緊發水變相會縮減未來住宅的供應量，進而使香港樓價上升。她說：「以前停車場一向不計算入總樓面面積，如以南昌站項目來講，涉及10萬方呎樓面面積，將要用來起番停車場，不可以用來起樓，這裏估計就已經涉及百多個單位。」現時停車場車位，只要數目合理及運輸署批准，發展商是可以全部獲得豁免樓面，而政府剛宣布的收緊發水規定，明年4月起，地庫停車場仍可獲100％豁免、但地面以上停車場則只可獲50％豁免。政府此舉是防止發展商興建「蛋糕樓」，借建地面停車場墊高整棟大廈，人工化地「製造」更多高層單位，並鼓勵發展商興建地庫停車場。
吳指出：「地庫停車場是完全不可行，地面停車場有一半樓面要食入（計入）住宅樓面，好明顯這會令供應減少，加上地庫停車場，至少會令建築期推遲一年，終對供應量有影響」。但她認為，向政府提出司法覆核並非建設性做法。「在港府明年落實新發水規定前，現在屬過渡期，對地產商而言，增添不明朗因素，因為「無論市場上、政策上均有一定潛在風險」。

【成報】昨日拍賣的九龍塘延文禮士道地皮為施政報告公布後首幅政府拍賣地皮，地皮最終由華懋以21.7億元投得，樓面地價為每平方呎9,537元，成交價屬市場預期下限。業內人士指，是次賣地受有關收緊「發水」措施影響，故拍賣競投氣氛審慎，預料物業落成後，單位開售呎價須達1.6萬元，發展商才可有合理利潤。
萊坊執行董事陳致馨表示，昨日拍賣的成交價反映施政報告收緊新建樓宇「發水」面積的措施對發展商有一定程度的影響。
陳氏指，延文禮士道地皮屬綜合重建區，需提交多項發展藍圖予規劃署審批，然後再呈交城規會審議，程序繁複，故很大機會未必趕及明年4月新措施實施前獲得批則，或令可出售樓面減少，影響利潤。
陳氏續指，政府決定收緊總樓面寬免上限政策，主要針對部分設施的寬免，包括住宅尊貴的入口，如雲石大堂等，將不再獲寬免。
這些設施有助發展商打造氣派豪宅，故發展商日後難以將項目包裝為頂級豪宅，可能影響售價。加上目前政府仍未落實新例的執行細節，故在實施前存在很大的變數。相信發展商已進行全面風險評估，出價時已經把其風險計算在內，因此出價審慎，影響今日拍賣的成交價。
另外，此次拍賣的地皮雖處於九龍塘傳統豪宅地段，屬市區罕有靚地，但地皮位置上亦有墳景隱憂，而且交通略為不便，地皮質素相對毗鄰的義德道地皮遜色。
陳氏預計，總發展及建築成本約達9億元（不包括地價在內），落成後住宅單位開售價須達每平方呎1.6萬元，發展商才可有合理利潤。

【星島日報】灣仔道一幢巨型舊樓，成為一家大型發展商夥拍收樓財團的目標，消息指，該財團剛以「買斷」方式購入十五個單位，實用面積每方呎收購價約七千元，但因趕不及於發水樓新例「死」前入則申請重建，故已調低收購總價，初步估計減幅約一成，約五億二千萬元。
消息人士透露，該大型發展商夥拍收購財團，瞄準收購灣仔道二二二至二二八號祥樂大樓，密密收集該廈業權，該舊樓合共約九十個業權，住宅實用面積約由三百九十五至五百四十四方呎，發展商至今已購入約十五個，每方呎收購價實用面積計算約七千元，該批物業現時已成交，並陸續於土地註冊處登記。以該廈九十個業權計算，已購入約十五個業權，佔全幢業權約一成七。
同時，該收購財團提出有條件方式收購，訂金五萬元，成交期半年至九個月，收購呎價（實用面積計）提高至八千五百元，但條件是要在半年至九個月內，收購到八成業權。

【東方日報】昨日拍賣的九龍塘延文禮士道豪宅地皮成績差強人意，不過，發展局局長林鄭月娥昨日回應，是次地皮拍賣結果已實際反映政府市價賣地的政策，她強調政府並沒有所謂的「高地價政策」，而限制發水樓面措施，相信亦不會影響樓宇供應。
發展局局長林鄭月娥表示，政府並沒有所謂的「高地價政策」。（高嘉業攝）林鄭月娥昨日出席一公開場合時表示，九龍塘延文禮士道賣地結果反映政府一貫賣地政策，即以市價賣地，並沒有所謂的「高地價政策」。
雖然該地皮拍賣成績差強人意，但她認為，地產商是以地皮潛力及後市看法等各種考慮因素而投地，不能揣測與限制發水樓新措施有關。
對於有發展商批評發水樓新政策將減少住宅單位供應，林鄭月娥不認同有關講法，她指出，政府之前提出寬免環保設施的樓面面積，並非要增加樓宇供應，現時作出收緊，以限制發水樓面，相信亦不會影響樓宇供應數目。

【文匯報】政府限制新樓「發水」面積比例奏效，九龍塘地皮拍賣以低於市場下限價成交，豪宅地皮「癲價」不再，亦向頭腦發熱的放盤業主潑下一盆「冷水」，業主態度軟化，議價空間即時擴闊，買家還價則「企硬」。地產代理表示，是次賣地結果令業主心態回歸正常，早前多次拍賣後業主即時瘋狂加價的情景不再，預料二手樓的成交會稍為減慢，惟樓價下跌機會微。

地皮拍賣成績往往成為二手業主放盤指標，今年多幅豪宅地皮均超越市場預期售出，使二手業主叫價趨心雄，議價幅度大減，如早前義德道3及5號地皮賣出後，區內業主即時加價5%至20%，二手「麵包」價低於地皮「麵粉」價，亦使業主紛紛「追落後」，將叫價提高至與麵粉看齊。不過，此次地皮成交呎價不足一萬元，代理表示可令一些密謀加價的業主頭腦轉趨冷靜，亦願將議價空間擴闊。

【新報】九龍塘賣地成績一般，加上美國將推出新一輪量化寬鬆措施，市場觀望氣氛濃厚，買家入市情緒保持高漲。昨日搶閘登場的佐敦單幢盤翠匯軒，首日開賣沽出逾20伙，佔首批單位總數七成。近月樓市氣氛暢旺，多個新盤傾巢而出部署月內開賣，當中恒地佐敦翠匯軒昨日搶先出擊，集團營業部總經理林達民表示，截至昨晚9時，該盤已賣出22伙，佔首批單位總數七成，估計全晚可售出約26伙。據了解，首批賣出的22個單位中，內地客佔約一成半，當中售價最高為27樓A室連天台單位，建築面積1,326方呎，以單位訂價1,723.8萬元計算，呎價達1.3萬元。
標準單位方面，呎價最高為25樓C室，單位面積約401方呎，買家以長成交價付款辦法（照訂價加1.5%），成交價約378萬元，平均呎價9,423元；至於售價最低的單位為5樓C室，面積401方呎，售價約308.8萬元。林達民續稱，項目將於日內公布新一批單位，料售價比首批單位調升5至7%。