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地產新聞

花旗倡徵3倍差餉壓樓泡

2017年3月29日

■湯文亮認為，樓價高企原因之一，是發展商代買家支付各種稅項，令辣招無效。資料圖片

最快料周五出招地產界：恐轉嫁租客

樓市持續高燒，新一屆特首選舉塵埃落定，掃除其中一項不明朗因素，花旗旋即出報告，預料港府隨時再出招壓樓泡，時間可能最快就在本周五(31日)，更大膽估計當局或對持有多項物業的業主徵收2倍至3倍的差餉，增加投資者持有物業的成本，令他們釋出單位增加樓市供應。不過，有地產界人士對該建議壓抑樓價的效果有保留，認為只會令二手交投繼續萎縮，同時亦擔心成本轉嫁租客。

近月樓價連環挑戰歷史新高，港府會否再度插手調控樓市一直備受關注，花旗率先於特首選舉後發表報告指，預計今後任意一個周五均有可能推出新一輪樓市調控，意味着最快周五「加辣」；而受影響對象可能是持有多項物業人士，當局或向其多徵收2倍至3倍之差餉。

針對全港40萬投資物業

報告列舉支持該預測的三大理由，一是新任特首已選出，消除政局的不確定性；二是樓價指數快速上漲，相信港府不會接受每月2%至3%的升幅；其三，內地多個城市均推出樓市調控，估計本港「加辣」亦有機會獲中央支持。該行更提出，向持有多項物業的業主加重差餉 (同時首次置業人士可獲豁免)，可加重其持貨成本，從而幫助增加二手市場供應。目前私宅自住比例佔整體約65.6%，即有34.4%或約40萬伙為投資性質。

據悉，本港差餉是根據物業價值的3%中，徵收5%。花旗以一個市場600萬元的住宅為例，政府會在其3%的租值、即18萬元中，徵收5%、即9,000元的差餉。倘徵收兩倍差餉，即1.8萬元，三倍即2.7萬元。花旗指，以樓價600萬元，貸款六成為例，徵收雙差餉對現金流的影響約等於按揭貸款利率增加42個點子。

一手易應對二手勢受阻

回顧近年，港府自2010年以來先後推出多項辣招，仍無阻樓價，故業界對花旗的預計「新招」的效果有保留。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為不排除政府再出招，又指加差餉等招數會加大投資者成本，但對調控樓價效用不大，只會減少二手成交量，對一手影響較少。

林氏指出，農曆新年後樓市暢旺，一手樓盤主導市場氣氛，個別樓盤中投資者或內地買家比例較高，政府及金管局政策亦有利一手銷售。雖然政府主導賣地，不過發展商會因應市況調節價錢。而且，未來一手供應雖多但價格高，而二手則流轉不足，令樓市維持乾升狀態。

湯文亮：羊毛出在羊身上

持有不少收租物業的紀惠集團行政總裁湯文亮不認為加差餉會有效，反而是羊毛出在羊身上。政府如果加差餉，業主就會加租，或出租單位時不包差餉，變相加租。故他認為，政府還要推出租金管制，兩者一同執行才會有效。

湯文亮建議認為政府逆向思維處理問題，即減稅，如宣佈兩年後撤辣，只保留15%的買家印花稅（BSD），相信大部分人會多等兩年才買樓。當購買力大減，地產商即使有持貨能力，但在政府供應量源源不絕下，亦要降低售價才可促銷。而兩年後，政府亦已推出超過5萬個單位，就算取消辣招都不會令樓價上升。

展望今年樓市，林浩文認為息口走勢、本地經濟及政府政策會是關鍵，估計本港樓按息口要多1.5厘至2厘才對買家及樓市構成壓力。整體而言，現時買家以打工仔及自住人士為主，佔比達六成至七成，只要定價吸引及有優惠，買家傾向一手樓，市場購買力仍在。

倍增差餉後繳款變化

假設物業市值　600萬元

現時差餉*　　9,000元

徵2倍差餉　　18,000元

徵3倍差餉　　27,000元

■花旗料，以樓價600萬元，貸款六成為例，徵收雙倍差餉約等於加按息0.42厘。該行維持地產股減持評級，建議賣出嘉里建設、長實地產、信置、恒地。

* 差餉根據物業價值3%中徵收5%