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地產新聞
2015年商廈市場前景佳 商舖市道回穩
美通社
2015年1月16日

II. 2014年核心零售區商舖租賃成交個案

I. 2014年甲級商廈租賃成交個案
-- 2014年商廈租賃需求疲弱，租戶傾向節省成本同時大部份地區商廈新供應有限，令商廈淨吸納量降至十多年來最低水平；

-- 商廈租金雖於2014年第四季較前季上升，但較去年同期仍下降1.2%；展望2015年，受惠全球及本地經濟轉強，帶動商廈需求，料商廈租金將輕微上升；

-- 商舖市場仍受訪港旅客消費模式轉變尤其減少購買奢侈品影響；佔領中環運動進一步打擊市場情緒及核心零售區內商舖銷售額；

-- 2014年核心零售區商舖租金下跌5%至8%；隨著更多奢侈品及高端品牌商戶轉租非核心區或其他零售區，料2015年舖租跌幅將轉趨溫和。

香港2015年1月15日電 /美通社/ -- 全球最大的私人房地產諮詢服務公司高緯環球今日公布2014年全年香港商廈及商舖租賃市場研究，並展望2015年市況。

商廈淨吸納量跌至十年新低 需求及租金將於2015年回升

於2014年租戶傾向節省成本及大部份地區商廈新供應有限，租賃需求疲弱。而不同商業區之間的租金差額收窄及搬遷成本高昂同樣是造成低吸納量的因素。2014年全年各區錄得共268,250平方呎的淨吸納量，已跌至十多年最低水平。受內地金融機構來港或擴充辦公室的需求增加，中環區商廈市場需求上升，區內去年錄得226,650平方呎淨吸納量，以商業區計算屬全港最高。於2014年第四季，商務中心營運商Regus租用中環友邦金融中心全層，上址原由蘇格蘭皇家銀行租用；瑞士銀行UBS則於國際金融中心二期租用部份面積以作擴充，但原租國際金融中心二期的德國商業銀行轉租銅鑼灣利園一全層則令中區失去一個重要銀行業租戶。

至於灣仔及銅鑼灣、港島東及尖沙咀於2014年合計總吸納量為負156,200平方呎，令待租率錄得輕微上升。區內租戶仍傾向節省成本，方案包括擱置擴張計劃、整合辦公室或將辦公室搬離核心區。近期較矚目的活動包括索尼(Sony)決定由尖沙咀港威大廈1期的辦公室(38,119平方呎實用面積)搬遷至九龍東的國際交易中心全層(18,860平方呎實用面積)。整體甲級商廈的待租率於年底上升至5.7%，是2010年以來新高。待租率上升的原因包括需求疲弱，而且過去一季有多幢甲級商廈相繼落成，包括由嘉華發展位於荃灣的嘉達環球中心，為九龍西市場增加277,660平方呎總樓面面積。中區過去兩年待租率維持於7%，去年年底終下降至6.3%。

整體甲級商廈租金於2014年第四季微升1.5%，但全年則下跌1.2%。大部份商業區租金均持平，升跌幅度不多於1%，僅九龍東租金於過去一年下跌5.3%，主要原因是區內業主面對需求減少，與及區內大量新落成商廈的激烈競爭所造成。於2015年區內將繼續有商廈項目落成並釋出大量供應，預料租金將進一步下調。高緯環球香港商務部執行總監霍佐平表示：「儘管仍有不確定因素存在，但我們預計2015年商廈需求仍將受惠於本地及環球經濟好轉而有所增加；租金則因核心商業區有限的新供應而上升。由於中區待租率下調，料區內租金將自2011年以來首次錄得連續增長。除九龍東外，其他商業區的新供應有限與及需求穩定，租金仍將持平或錄得溫和增長。」

2014年核心零售區商舖租金跌5%至8% 零售銷售增長與品牌擴張放緩

2014年零售市道持續受訪港旅客減少購買消費奢侈品影響，而早前發生的「佔領中環」行動更進一步打擊市場消費情緒及核心零售區商戶的銷售額。11月份零售銷售額較去年同期僅升0.2%，其中以鐘錶、珠寶及名貴禮品同期下降13.4%。即使計及2013年年中的「淘金熱」而令零售銷售額基數較高，該類商品銷售額仍錄得顯著下跌。

2014年商戶在核心零售區的擴充步伐明顯放緩。鐘錶及珠寶零售商仍然佔據核心區主要地段，相信未來一段日子情況亦不會改變，然而隨著潮流轉變，在可見將來，預期一些高端時尚服飾、美容及化妝品品牌將會進駐。儘管「佔領中環」行動拖累零售市道，但香港購物天堂的地位仍難以取代，而且也是進入內地市場的重要門戶。新品牌仍然傾向租用本港核心地段商舖以設立旗艦店，但擴展步伐相信較過去數年明顯放緩。近期較矚目的包括Baldinini於皇后大道中設置旗艦店(1,650平方呎)，及在羅素街開業的La Perla(8,000平方呎)。同時，訪港旅客數字持續上升與及強勁的本地消費，令更多品牌在非核心地區及新界如沙田、將軍澳及屯門等增加零售點。

由於核心零售區的業主對租金持過高期望且零售商戶對選址採取較選擇性的態度，令2014年下半年度的商舖空置率稍為上升；但部份業主則以較寬鬆的租賃條款與現商戶續租以避免商舖空置。2014年第四季核心零售區商舖租金較上季下跌3%，而以整年計算則下跌5%至8%。 相比尖沙咀區，銅鑼灣及中環的租金下跌情況較為嚴重，再加上「佔領中環」行動令情況更趨嚴峻。預料2015年商舖租金持續下調，但核心區一線商舖租金則將下調不超過10%。高緯環球香港商舖部執行總監胡詠詩表示：「訪港旅客於2015年仍持續增長，帶動整體零售消費額上升。然而，越來越多國內旅客轉至歐洲或其他旅遊熱點以擴闊視野及購買高端品牌或奢侈品，而此趨勢將令香港高端消費市場受到影響，包括核心零售區商舖租金、品牌業務擴充活動，以及商舖銷售額等。有見及此，許多品牌及零售商均計劃在具潛力或有更高消費能力的非核心地區開設零售點以增加營業額。」
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