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2014年8月14日

【明報】科一物業按揭http://www.cpm.com.hk，葉高昭：借二按入市，埋計時炸彈

自從去年4月一手條例實施，一手樓經過了約半年的冷卻期後，漸漸活躍，原因包括各大發展商為買家提供大量優惠，好像提供雙倍印花稅（DSD）和買家印花稅（BSD）補貼，樓花提早上會額外折扣等，個別更會提供二按。利用發展商提供的二按入市，可說「有辣有唔辣」，買家固然可以用較少首期買樓，但也要小心，一來不是每宗個案都一定批出二按，二來二按還款期較短，一旦未能成功在指定期限還清二按，便要支付遠高於一按的利息支出。

葉高昭指出，發展商提供各類現金補貼目的其實非常簡單，就是要營造一個價格抵買的氣氛，令買家覺得不要「走寶」，刺激入市神經，而這是市場策劃的技考而已，只要買家感到超值，發展商賣得歡喜，並無不妥。

發展商提供二按刺激入市神經

「不過，發展商提供不同的二按計劃，對某一部分未有能力繳付足夠首期的買家，可能等同埋下『計時炸彈』。」

葉指出，近幾年政府推出的按揭政策，主要是提高置業門檻，排拒某些資金不足或薪金不足的潛在買家入市，希望降低假若將來樓市逆轉時市場對他們的傷害。「市面上所有銀行必須遵從政府推出的政策，唯獨發展商或財務公司所推出的二按計劃，較少受政府按揭政策監管，美其名為幫助業主上會，實際是挑戰政府的政策底線！」

倘樓市逆轉業主將臨兩難

他又表示，近年政府不斷收緊按揭供款比率，提高首期資金門檻，加上樓價不斷攀升，促使買家開始依賴二按計劃提供額外資金來源。

「地產代理及發展商以提供優惠二按計劃作招徠，但二按計劃並不是風險池，不是必能成功借出的。就算買家成功承做二按，也可能會因樓市波動下調以致『供死會』。」

另外，「二按計劃的按揭利息往住遠高於銀行按揭利息，縱使有些計劃以首數年低息作招徠，但假若優惠期後二按按揭未能清還，利息便會調整至遠高於一按利率，令買家供款壓力突然加重，更甚是假若不幸地那時樓價往下調整，而香港銀行息口調整向上，業主便有可能發生供又供不起，賣樓又要補回差價（負資產）的困局。」

葉高昭覺得，最大的問題是發展商及物業代理往往因現時政策下，經常以二按作推銷賣點，營造二按按揭必能貸出的假象，客戶信以為真，可以以較少首期置業而簽下臨時買賣合約，最後發現發展商以各種理由拒絕其申請，資金不足的買家便手足無措，甚至無法上會而撻訂。

銀行估價足推升樓市

近期樓市再升溫，科一葉高昭認為，其中一個原因，是銀行估價取態突然有變。「我可列舉一些例子，早前一個荃灣海濱花園2座中層一個419方呎單位，叫價490萬，今年2月開始放盤，參觀者眾多，但由於當時銀行估價不足，估價一直只介乎443萬至457萬之間，令一眾參觀者望門興嘆。直至6月，突然有銀行可估到485萬，該盤即日成交，帶動隨後一個月海濱成交價爆升10%。」

葉高昭指出，無論用家抑或投資者都甚依賴按揭，銀行估價不足，業主如想順利套現，難免要遷就銀行估價，「回想2008年金融海嘯時，銀行為降低風險，不得不大幅降低估價，大銀碼的甚至停止估價，導致當時樓價短時間內大幅下滑。」

業主急套現被迫遷就銀行，「記得當時陽明山莊一個低層2105方呎單位，08年中以市價放盤2400萬元，由於遇上金融海嘯，多家銀行都不願意出估價，業主又急需套現，結果有一對夫婦僅願出1520萬元，呎價低至7221元，由於這對夫婦不需要找銀行承做按揭，才可幫業主順利套現，而當時與前一宗同樣低層呎價為9558元計，跌幅達24%，當時幾近震散豪宅市場。」

市民貪低息 H按主導

根據金管局的統計，拆息按揭（H按）的比例，由前年曾低見3％，急升至6月時76％。葉高昭說，「我們每月約200宗的按揭轉介個案統計，採用H按於本年7月更高達90％，即除了小部分工業單位、舖位，以及一些加按套現未能享用H按，差不多全部已經採用H按。」

他認為，H按受歡迎，主因H按息率現時約為Hibor加1.7厘，即實際按息約為1.9厘，較一般最優惠揭息率約為Ｐ減2.85厘，即實際利率2.15厘，低了0.25厘，「消費者很簡單，哪個平就揀哪個。」

「有市場人士說，由於同業拆息利率每日浮動，較最優惠利率波動，因此使用H按的風險較高，但他們可能不知，大部分銀行自2012年中起，逐漸願意以當時Ｐ減的實際利率作為封頂上限，直至今天來說，消費者可以說是無風險地享受H加與P減的息差。」

【東方日報】指，東涌東擬填海建四萬單位。規劃署完成東涌新市鎮擴展研究，東涌東擬填海，興建四萬個住宅單位，預計可以容納約十二萬人；而東涌西則放棄填海，以免破壞天然海岸線和東涌河，只興建八千個低密度住宅單位。而東涌東及東涌西均擬建港鐵站，方便居民出入。

【蘋果日報】說，黃埔新邨僭建，業主被罰款。紅磡黃埔新邨平台非法僭建嚴重，屋宇署上月票控多名業主違反《建築物條例》，即未有遵照屋宇署發出命令，於60日內清拆僭建物及修復單位。六名業主昨在九龍城裁判法院認罪，同意逾期未有將單位修復達298天，各被判罰款2,894至7,490元。

【星島日報】指，中企投地建樓望實而不華。近月樓市恢復熱鬧，不少新樓盤推出，二手屋苑單位成交紛紛創出新高價，不過發展商買地則「戴鋼盔行騎樓底」，昨日開標的兩幅官地，成交價低於市場預期，充分反映發展商的保守心態。

【新報】稱，麥包冀滅燈，出山搞劏場，獲100萬資金助銷英皇大道廣場。有知情人士透露，麥包有多次拆場經驗，惟結果往往不能盡如人意。2006年麥氏與拍檔將旺角金魚街概念引入商場，在鰂魚涌打造成水族廣場，但開幕後擬因與拍檔意見不合而離場。同年旺角砵蘭街東京銀座商場，邀請娛樂圈中人協力，嘗試以名人效應招徠。

【文匯報】指，荃灣地低下限逾13%批出。在土地供應持續增加及美國加息步伐愈行愈近情況下，樓市前景添壓，新界區地價再度「插水」。上周吸引多達11個財團捧場入標的荃灣楊屋道綜合發展用地，昨開標卻未能帶來驚喜，最終億京「爆冷」以39.398億元中標，較市場預期下限低逾13%，樓面地價每呎跌至僅3,693元，創荃灣區兩年半地價新低，亦平過同日開標、由宏安投得的馬鞍山恒光街地盤。

【太陽報】報道，元朗舖漲租倍倍聲。內地個人遊大減，加上消費力下降，鐘錶及珠寶店開到密集嘅核心區零售商舖首當其衝，租金走勢向下，但主攻藥房、化妝品店等嘅新界區商舖就未受影響。好似元朗區舖位租金持續上漲，有區內經營超過三十年嘅食肆話，青山公路舖租「基本上已經係市區價」，事實上區內有二線街舖租金加幅更高近1.4倍，等同甚至勁過以往嘅尖沙咀及旺角區。

【成報】稱，林達民：餘貨料短期內「清袋」，尚悅累套現逾90億。一手勢頭熾熱不減，發展商加快推售步伐。恒地（012）及新世界（017）協同發展的尚悅，位於元朗富達廣場之銷售中心昨日開業，恒地營業（一）部總經理林達民稱，料本周推出第三張價單。他指，項目開售至今累售2,237伙，佔單位總數逾86%，套現逾91.5億元。

【信報】謂，港人不吃不喝14年才能置業
中文大學昨天公布最新的港人生活質素指標，去年本港整體生活質素指數為102.57，較前年下跌0.33，反映本港整體生活質素下降。其中經濟指數下跌0.45，是歷來最低水平；物業負擔能力的比率更創下12年來最差紀錄，港人儲蓄要不吃不喝14.19年，才能在九龍市區買到一個400呎單位。

2013年度「香港生活質素指數」由社會、經濟及環境三組分類指數合共21個指標組成，以電話訪問逾千名市民。結果顯示，除社會指數輕微上升外，經濟及環境分類指數都下跌，經濟指數更下降0.45，是自2002年（基準年）以來最低水平，顯示本港經濟及環境的生活質素，過去兩年持續下降。