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地產新聞
樓市五節棍之:減息望可減緩樓價跌勢
(林木地) 2024年8月31日
第一棍:減息望可減緩樓價跌勢

住宅樓價持續插水,政府公布私宅價指數首度跌破三百點水平,意味樓價返回八年前低位,市場惟有寄望減息可緩衝未來資產價格跌勢。

第一棍:《太公報》指出,樓價指數連跌三月累瀉4.1%,創8年低,業界:美減息有望穩住跌勢,本季或見底。本港樓市的跌勢不斷加劇,私人住宅售價指數近8年來首次跌穿300點關口,5至7月連跌3個月,累瀉4.1%,創近8年新低。業界認為美國下月開始減息或有機會穩住跌勢,但上升動力仍然不足。
差餉物業估價署公布7月份最新私人住宅售價指數報296.8點,按月跌1.88%,較之前兩個月的跌幅更大,是自2016年9月份的296.2點後,近8年新低。

第二棍:樓市差 銀行評級或下調

經濟不景,本港地產商收入減少面臨重大挑戰,資產質素變差下,有評級機構料本港個別銀行受牽連,或遭調低評級,成為未來隱憂。

《小超報》報導,惠譽憂商業地產累港銀降評級。香港商業地產和住宅按揭市場持續疲弱,發展商收入受壓,勢拖累銀行業的資產質素。評級機構惠譽(Fitch)指出,從周期因素來看,高息環境令發展商還款壓力大增;結構因素方面,在家工作等新模式令寫字樓空置率上升,租金收入減少,是更長遠影響收入的因素,最終拖累銀行在房地產行業的貸款質素。雖然現時整體香港銀行都獲得高的信貸評級,但當商業房地產貸款質素進一步惡化,個別銀行評級會有下降的風險(vulnerable)。

第三棍:何文田上蓋新盤成試金石

港鐵市區盤突開價,何文田上蓋項目新一期開價稍為提升,今次銷售成績或成市場憧憬減息效應試金石機會。

《免費報》指出,發展商積極推盤迎減息,朗賢峯IIA期首批折實均呎2萬。發展商憧憬美國下月極大機會減息,利好樓市氣氛,推盤步伐轉趨積極。其中鷹君集團與港鐵合作的何文田站上蓋項目「朗賢峯」第IIA期近日推首張價單共84伙,扣除最高折扣18%,折實入場價941.2萬元,折實平均呎價20,772元,較同系列第IIB期於4個月前推出的首批19,988元,高近4%。

第四棍:信置主席看好人才湧入

大地產商公布業績,近年由大好友轉身投資保守的信置,亦難倖免受壓,新公布業績股東佔溢利少二成半,其主席黃志祥對樓市保持謹慎樂觀。

《文人報》謂,信置全年基礎少賺15%,末期息維持0.43元。信和系公布截至今年6月底止年度業績,信和置業(083)期內基礎溢利51.7億元,按年跌15.1%;計及非現金項目的投資物業重估虧損,股東應佔溢利為44.02億元,跌24.7%;末期息維持每股0.43元,全年股息維持0.58元,現價股息率接近7厘。信置主席黃志祥表示,儘管近期交易量有所調整,集團仍保持謹慎樂觀,預期人才湧入、租金回報率上升及今年稍後有機會減息,有望支持住宅物業需求,並增強買家信心,這些積極市場趨勢為香港地產市場帶來樂觀前景。

第五棍:新居屋啟德項目料受捧

樓價下滑,連帶新居屋亦要調整售價免滯銷,新一批居屋擬以七折發售,入場價為百四萬而已,當中料以啟德項目最受熱捧。

《九龍仔》表示,包括觀塘啟德等市區盤,擬市價七折出售,7132伙新居屋,最平143萬。香港房委會資助房屋小組委員會近日召開會議,擬討論房委會新一期居屋推售計劃。據悉,房委會今年將推出合共5個項目,當中3個屬市區盤合共涉及7,132伙,包括觀塘安柏苑、油塘高曦苑、東涌裕興苑、啟德啟盈苑及屯門兆湖苑,初步建議以市價七折定價,售價介乎143萬至467萬元,綠白表分配比例為四比六,最快今年第四季攪珠,明年第二季揀樓,另會重售67個因撤銷買賣協議而回收的居屋單位。消息指,最新一期的居屋白表家庭入息和資產限額,會因應負擔能力而有所下調。