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地產新聞

今日地產新聞摘要

2010年12月9日

【蘋果日報】樓市降溫，新盤增優惠變相減價求售。在政府出招前已看淡樓市的摩根士丹利指出，本港樓價已見頂，但在全球資金充裕及中國經濟增長強勁下，預測樓價明年於高位徘徊，樓市不太可能突破。

大摩發表2011年香港投資市場展望報告，全球資金充裕，相對歐美經濟復蘇步伐顛簸、脆弱及增長偏低；該行預測 2011年中國GDP增長達 9%，故明年資產價格周期會維持，不過，樓價與 GDP的比率已達 97年水平，而香港政府已推出對抗投機的措施，防止樓市泡沫擴張，樓市已見頂，但不會大跌，除非美國加息，但該行認為不會於明年出現。該行又認為，明年股市會再升，物業價格落後。

該報告指，若歐美復蘇及中國通脹升溫，前者會令本港資金成本上升，後者帶來的緊縮貨幣政策，拖慢香港經濟增長，若兩者同時出現，將令樓價大幅下跌。事實上，大摩並非在政府出招後才看淡樓市。在政府出招前，該行已看淡，但原因與是次略有不同。當時，該行指出，本港樓價升至歷史高位，佔 GDP的 320%，內地加息將令本港樓市較內地樓市更早見頂，而資金流出本港樓市，亦會令地產股持續跑輸大市。

政府出招後，炒家投降、賣家割價，令樓市好友改變看法。瑞銀在政府打壓樓市前，大力唱好樓市，指在量化寬鬆政策、通脹及中國經濟增長推動下，將促使 2.6萬億元存款湧往樓市，預期本港樓價將於 2012年底前大升 40%，中原樓價指數可升至 120點（以 97年水平為 100點作基準）。在最樂觀情況下，中原樓價指數可升至 170點，較現水平漲 98%，同時，大幅調高本地地產股目標價，其中，希慎興業（ 014）目標價升幅多達 83%至 59.7元，長實（ 001）目標價亦升近 50%至 207.3元。

到措施推出後，該行指樓市成交可能跌 20至 30%，又指打壓炒家會令樓市放緩，但不會影響升勢。不過，隨後再發表的報告卻改口風，指當周期逆轉而額外印花稅不變，樓價最多可於兩個月內下跌 40%，一反大好友的論調。

【星島日報】樓市「冷鋒」蔓延到澳門，隨當地政府調低按揭上限措施正式實施，加上踏入十二月傳統淡季，樓市交投窒步，多個屋苑成交睇樓量應聲下挫，業主觀望，市場氣氛「牛皮」。當地業界人士料本月整體交投較對上兩個月下跌最少三成。

利嘉閣(澳門)執行董事廖梓嘉表示，新政出台已有一星期，樓市即時遭冷卻，觀望氣氛轉濃。本月至今整體成交量，較上月同期大幅滑落約五成，各區睇樓量最少有三成到四成回落，現時只有用家外出睇樓。

不少在上月成交暢旺的屋苑，包括太子花城及金峰‧南岸二手樓花等，上月首一周內已錄約六宗成交，惟本月至今仍然「未開齋」，其他屋苑的成交量亦相當疏落，不少更加「一間起，兩間止」。廖氏續稱，新政實施，對用家入市構成較大影響，尤其一些樓價四百萬至五百萬元左右的物業，新政之下，買家需準備三成首期，即一百多萬元才可入市，大部分買家都面對資金壓力，部分甚至要擱置入市計畫，導致此類型物業本月成交量可能「插水」。

振燁地產執行董事林樂標指出，新政生效起，各路買家入市意欲即見「冰封」，除了逾三百萬元物業外，連二百萬元以下細價樓，交投亦同樣回落。他再表示，中價樓業主心態仍然強硬，議幅未有因市場氣氛轉弱而大幅擴闊議價空間，至於三百萬元以下細價樓業主，將現正放售的物業採零議幅。林氏估計，本月整體成交量，將由對上兩個月的一千三百至一千五百宗水平，急跌至約一千宗。

世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事簡儒德表示，今年第三季，中環商業區寫字樓租金上升約一成一至平均每方呎一百零五元，創下自去年第三季租金見底之後最強勁的季度升幅。預計本港寫字樓租金升勢將延續至一一年。料明年租金升幅約二成，而中環商業區寫字樓租金升幅將達二成四。

【成報】自政府宣布新增印花稅後，藍籌屋苑成交量大跌五成，一手樓交投放緩，發展商亦押後推盤，一度活躍巿場的炒家明顯大幅減少。對於樓巿的最新發展，署理財政司司長陳家強表示，在過去數周，住宅市場的亢奮情緒已明顯收斂，顯示遏止投機活動新措施已收到一定成效。由於「額外印花稅」適用於任何面積、任何價值，並屬短期交易的住宅物業，因此不存在市場資金由豪宅市場轉向小型住宅市場的問題。

隨着政府重鎚壓抑樓市炒風後，樓市氣氛由「盛夏」轉入「寒冬」，就連處於大好形勢的豪宅市場亦被拖累，買賣交投顯著下滑。而11月份全港35項指標豪宅累錄222宗二手買賣，較10月份的291宗銳減24%。

利嘉閣地產董事張偉文表示，按地區劃分，港島區豪宅物業交投表現最為差勁，上月該區18項豪宅物業只錄85宗買賣個案，數量較10月份的125宗急挫32%；在投資基金拆售6期6座單位熱潮過後，貝沙灣成交量便由前月的56宗，銳減52%至上月的27宗，成為成交宗數跌幅最多的二手豪宅項目。此外，會景閣及禮頓山的成交量亦按月銳減50%以上，跑輸大市。

九龍區12項指標豪宅上月僅有112宗買賣個案，按月減少22%，以跌幅計排名居次；投資氣氛較濃的新九龍豪宅市場，便隨時受政府新策影響，多個項目如擎天半島、凱旋門以至一號銀海的成交量因此銳減38%至60%不等。新界區方面，受惠天巒熱賣所引發的「洋房熱」帶動下，令康樂園的交投逆市大升2倍外，並且帶領該區5項豪宅物業的交投增加14%至25宗，成為上月靜市中的奇葩。

張偉文指出，豪宅市場向來由長線投資資金所主導，買家購入單位大都以長線收租等升值為目標，而政府推出額外印花稅則旨在壓抑炒風，此方面未有對豪宅買賣構成很大壓力，實質影響相信則僅限於收緊按揭成數，阻礙屋苑業主的升級換樓需求，因此相信，豪宅二手市場短期狀況將會是「量跌價不跌」，初步估計，買賣交投將因此減少20%至30%。不過，豪宅樓價升速則由早前預測每月1%至2%，放慢至現時預期一季1%至2%。

【東方日報】立法會調查梁展文事件專責委員會經過逾兩年的取證及調查，昨日發表報告，主角的前房屋及規劃地政局常秘梁展文被力數五宗罪，梁則發表七頁聲明高調反擊，但表明不會再以法律挑戰委員會的報告。此外，多名涉審批梁展文再就業申請的現任及前任高官，也難逃被報告書以強硬措辭狠批的命運，大部分更遭報告書表示「遺憾」，其中公務員事務局局長俞宗怡更被批評「政治敏感度不足、判斷嚴重失誤」，須為事件負上最終責任。

其中，作為問責官員的公務員事務局局長俞宗怡的罪責最重，直指負責最後把關的她「政治敏感度不足、判斷嚴重失誤」，無以公眾利益為先，令政府聲譽受損，須為事件負最終責任。而作為她副手的公務員事務局常任秘書長黃灝玄，更被斥作為一名資深公務員，無提醒俞宗怡審批時加以考慮紅灣半島事件是嚴重疏忽。因此報告對二人「深表遺憾」。

而梁展文繼任人、已退休的前運輸及房屋局常任秘書長陳鎮源，也是被重炮炮轟的對象。委員會認為，陳鎮源理應對梁的職責瞭如指掌，最後卻無為公務員事務局提供可靠的評審，是無履行責任；加上陳鎮源曾擔任政府新聞處處長近五年，卻未能預見公眾對梁展文事件的強烈反應，表現令人「極度遺憾」，用字較針對俞、黃二人更為強烈。

【新報】私宅樓價持續高企，入場費相宜的公屋單位，遂成為買家上車之選。世紀21地產分行經理蔡俊偉表示，青衣長發邨一個低層單位剛獲一名綠表買家以72萬元購入，平均呎價1,545元。蔡氏指，上述單位為長發邨賢發樓低層19室，建築面積466方呎，室內設有裝修，成交價72萬元，平均呎價1,545元。另外，該區新近一宗公屋成交為青衣邨宜偉樓中層2室，建築面積487方呎，成交價68萬元，平均呎價1,396元，承接者同屬區內上車客。

據了解，上述兩單位原業主均以一手價錢購入，分別於1989年以25萬元及1986年以17萬元置業，帳面上獲利47萬及51萬元離場。現時長發邨放盤量約2至3個，平均叫價介乎每方呎1,700至2,300元，另青衣邨約5至6個放盤量，叫價介乎1,700至1,900元水平。蔡氏補充，早前特首公布《施政報告》，惟幫助基層市民置業的措施欠奉，加上私樓租金持續向上，令不少用家轉投樓價較吸引的公屋，故令二手公屋成交量急升現象。

11月份「摸貨」買賣合約登記錄得219宗，總值6.22億元，較10月的145宗及4.36億元，分別上升51.0%及42.7%。業內人士指，由於政府打壓炒風，禁止一手樓花摸售，以及徵收短期轉讓額外印花稅，導致市場觀望氣氛濃厚，不少投資者轉為長期持有物業，短炒活動明顯降溫，預期摸貨登記會逐步減少。

中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，雖然摸售宗數回升，但維持在200宗左右，反映10月期間私人住宅短線炒賣活動仍然偏低，市場以用家及長線投資者為主導。11月份的二手私人住宅「摸貨」登記宗數，佔同期整體二手私人住宅買賣登記宗數的1.9%，較10月的2.0%下跌0.1個百分點。摸售比例回落至兩個百分點以下，是屬於低水平，顯示樓市健康發展。

【文匯報】受到社會廣泛關注的恒地南生圍項目，周五城規會就將審議是否通過恒地延期3年的申請，據了解，規劃署對事件的相關意見將最快今日呈交城規會，對城規會的決定具參考作用。
恒地早前向城規會申請，將南生圍項目本月18日屆滿的發展期限，推遲至2013年12月18日，本周五城規會將進行審議，其結果亦決定這幅濕地的命運。而規劃署的意見將在日內交予城規會，對城規會極具參考作用，亦直接影響到這幅土地的去向。

資料顯示，南生圍項目佔地98.3公頃，恒地擁有其中76.4公頃，其餘21.9公頃為官地，發展商要發展該地，就需與政府換地，恒地一直希望將鄰近甩洲的21.9公頃土地，與政府作交換。業內人士指出，南生圍項目於過去14年間，曾經3次延期並獲批准，最近一次延期至本月18日，若恒地最終不獲延期，則之前的規劃許可將會失效。

環保團體與元朗區議員都十分關注土地的去向，其中元朗區議員早前向城規會提交2.1個市民簽名，希望不通過申請，更有新界東北發展關注組成員，表示一旦通過申請，可能發動「圍基」行動，以反映不滿。

新地旗下大角咀鴉蘭街7號，早前減低密度向城規會闖關，本周五進行審議，但規劃署認為，旺角分區計劃大綱草圖未完成公眾諮詢，建議城規會將申請延期。另外，周五城規會亦會審議屯門怫緣精舍把土地用途由政府用地改為骨灰龕場，料提供9160個龕位，以及房協在天水圍115區興建約1,000個長者房屋單位、康健中心等，亦於本周五審議。

鰂魚涌太古城本月至今僅錄得約5宗成交，屋苑平均呎價亦大致回落至8,350元水平。不過近日買家對樓市恐慌情緒紓緩，入市開始轉活，剛有業主先減價後反價成交，由原先減價25萬元，到最後只減4萬元沽出獲利。中原地產張光耀表示，新近成交的太古城海天花園啟天閣高層B室，面積902平方呎，擁三房套房間隔，成交價為856萬元，呎價9,490元。據悉，政府推出打擊炒樓措施後，上址業主多番調整叫價。消息一出，業主心態受壓，單位叫價即由860萬元大幅減至835萬元，及後業主認為基本經濟因素仍利樓市，遂將叫價調升至850萬元，到買家洽購時，業主再反價至856萬元成交，與措施前叫價僅相差4萬元。