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地產新聞

今日地產新聞摘要

2010年12月3日

【蘋果日報】長實地產董事郭子威涉嫌賣樓期間發表誤導性言論的事件，政府特別將此事件加入下周一的會議議程中。

郭氏為大圍盛薈銷售主帥，在微博網誌發表涉嫌誤導買家的言論，例如未來兩年樓價會升四成；有內地客團購 30伙等。上月19日盛薈開售，碰巧是政府出招當日，郭氏在其網誌發表「今天買盛薈絕對不受新的政府措施影響！」的言論，被質疑有誤導市場之嫌。

政府重招壓市，樓市成交大減，代理叫苦連天，自稱代表全港八成代理的地產代理業界聯席會議表示會組織遊行示威，要求政府取消額外印花稅。
遊行未定案，中原及美聯兩大行表態不支持。中原地產更在 3日後與聯會劃清界線。

中原郭昶說，記者會當日主要炮轟政府突引入新稅項是粗暴干預自由市場，但對號召遊行一事，即場從未有作出表態。中原集團總裁黎明楷表示，集團（包括利嘉閣）不會參加遊行，但不會禁止員工出席。他相信是次遊行不易獲社會支持，而今年代理收入好，政府剛出招「過早叫痛，屬反應過快」。

另一大行美聯亦表態不支持遊行，美聯高級執董黃錦康認為，地產代理受新措施影響，員工士氣低落，但未致於要上街遊行等「過激行動」，建議業界冷靜對待政策及市況轉變，以溫和理性的方式向政府發表意見。不過，美聯集團不會阻止員工參加遊行，但表明不鼓勵。

美聯黃錦康呼籲業主、準買家、業內人士及市民，通過「一人一信」方式，就是次出招對樓市及自己的影響通過電郵表達意見，由美聯收集後再向政府有關機構轉達。

中原黎明楷指，政府未有接觸過集團及他本人。美聯黃錦康則未有作正面回應。

聯席會議召集人朱建蘭表示，雖大行不號召遊行，但她不擔心遊行計劃告吹，朱氏坦言：「佢哋點諗我唔知，可能佢哋有苦衷！」。

朱建蘭為香港地產代理商總會主席，亦為寶豐物業董事長，專營北角區住宅及工商舖買賣，有逾 10間分行。土地註冊處資料顯示，今年 7月朱建蘭透過公司購入北角康明苑豪宅， 7日後以 1368萬元摩出，短炒獲利 248萬元。

【星島日報】土地註冊處昨天公布，十一月份整體物業買賣合約為一萬五千九百六十七份，較十月份提升約三成一，並錄得三十四個月新高，但業界人士預期，由於上月中政府出招，住宅交投量急跌，預期十二月份買賣合約數目，將跌破一萬宗水平

中原研究部聯席董事黃良昇指出，於十一月登記的一手住宅物業買賣合約，為七百一十四宗，較十月份的一千六百三十二宗，下跌約百分之五十六點三，至於登記量最多的一手盤，為上水天巒錄得二百二十三宗，至於九龍城御豪門，則錄得一百三十七宗居次位。

市場淡風之下樓市「減」聲四起，大屋苑見「減上減」個案，細價物業新界區成重災區，部分減幅一成，有買家趁價低入市，令減價盤承接力不俗。

利嘉閣董事總經理廖偉強相信，市區屋苑普遍減幅會維持在百分之六至八；至於新界區屋苑的價格，由於過去「升過龍」，炒家多易有沽壓，所以當樓價回落時，新界屋苑跌幅會較突出。廖氏指，低息環境與市場資金氾濫仍是事實，估計若政府短期內不再有突發措施推出，整體樓價可望在農曆新年過後漸趨穩定。

【成報】政府遏市措施被代理指出招過重，有代理計劃上街遊行，美聯董事黃錦康表示，美聯將推「一人一信」方式，在收集大眾意見後轉交政府反映，並在適當時與政府溝通。

早前有報道指，政府出招可能導致1,000間代理分店倒閉，及一萬名代理失業，他表示，現階段下判斷實是言之過早，他澄清外界誤解經紀搵錢多，以為經紀過去幾年「豬籠入水」，事實上，表現突出的經紀月入只有25萬，但一般而言，平均每人收入只是一萬元水平。

美聯前線分行本周對202名有意置業的市民進行問卷調查，結果顯示，有逾7成為用家，投資者所佔比例不足3成。

在148名用家之中，認為收緊按揭上限最影響其置業決定的受訪者佔57%，而認為徵收額外印花稅最影響其置業決定的則佔43%；而高達7成的用家表示受到政策影響而暫時擱置置業計劃，其中47%的用家選擇觀望後市，23%的用家選擇轉向租務市場，僅3成用家表示會照原計劃置業。

上述調查反映，政府遏抑樓市措施確打亂不少用家的入市計劃。另外，該行首席分析師劉嘉輝表示，維持樓市升幅預測，但由於加入政府干預因素，樓市會較波動，估計樓價較預測增加2%波幅。他又預計明年一、二手住宅成交量均跌，其中一手住宅料全年成交量約萬一宗，較今年跌15.4%。
劉嘉輝表示，由於現時息口仍然低企，故維持明年樓價11%的升幅預測，惟考慮政府干預樓市的不穩定性，明年樓價走勢波幅增大，約維持2%左右，即明年樓價升幅料將在9%至13%之間。

【東方日報】政府今日刊憲《2010年印花稅（修訂）（第2號）條例草案》，在現有的印花稅中，引入一項住宅物業額外印花稅，該額外稅項適用於今年十一月二十日或以後購入，並於廿四個月或以內轉售的任何住宅物業。

若有關物業在購入後六個月或以內轉售，額外印花稅為百分之十五；若物業於六個月以上至十二個月或以內轉售，稅率則為一成；若物業於十二個月以上至廿四個月或以內內轉售，額外印花稅稅率則為百分之五。同時，政府亦會於條例草案中，加入不容許二千萬元或以下住宅物業交易延遲繳交印花稅。政府早於今年四月起已不容許二千萬元以上住宅物業延繳印花稅。

政府會在下周三將條例草案提交立法會首讀及開始二讀辯論，在法例生效前，稅務局會記錄在今年十一月廿日起至新法例條文生效期間的住宅物業交易，以確定須繳付額外印花稅的個案，並於新法例生效後發出繳付「額外印花稅」通知書。

港府連環出招壓抑樓市炒風，當中金融管理局收緊樓宇按揭貸款，各大發展商紛紛急謀對策，繼長實（00001）為旗下大圍盛薈買家提供二按服務後，恒地（00012）兩周前已低調為旗下樓盤買家提供二按，昨日新鴻基地產（00016）首度開腔，表明會為旗下樓盤買家及準買家提供二按，確保他們不受新措施影響，又表示推盤計劃沒有受政府出招影響，有信心達到全年售樓收益260億元目標。

【明報】政府出招遏抑炒樓後，樓價回穩，是否入市時機？記者趁郭炳江離開會議室前提問，他想了一會，邊走邊帶笑說：「你自己諗……我梗話係。」

郭炳江輕鬆的回應令大會公關抹一額汗。據了解，公關早預計記者會有此提問，並已想定應對的答案，大致意思是「叫大家量力而為」。但郭炳江似乎更有信心給大家更明朗的答案。事實上，他的口徑跟昨日管理層一致，因執董雷霆在記者會上，已表示政府遏抑炒賣措施，令買家議價空間增加，更易入市。

郭氏家族另一受注目的議題，是郭氏信託基金於10月公布重組，長兄郭炳湘被剔出受益人，他質疑此重組安排。郭炳江及郭炳聯一直未有回應事件。昨日舉行的股東周年大會，主席鄺肖卿及非執行董事郭炳湘沒有出席。而二弟及三弟，被問到郭炳湘是否跟家人重新傾談，收取一筆費用放棄他在新地的權益？他倆還未有回應，公關已表示屬家族事情，不作回應。

政府11月中出招遏抑炒家入巿後，住宅物業整體交投逐步放緩，非住宅物業現階段較受買家注意，黃開基拍賣行昨拍賣12項物業，成交只有4項，其中3項物業為又一村又一居合共6個車位，以32萬至33萬元成交，以目前月租水平介乎1500元至2000元計，帳面投資回報率5至7厘，高於住宅物業介乎3至4厘水平。

該公司營業經理蔡文錦表示，昨天12項物業其中5項為非住宅物業，其餘所有為住宅物業，但大部分欠買家登記拍賣、或在拍賣中未到底價被收回，故所有住宅物業均未能售出。至於昨成交4項物業，其中3項均為又一居的車位，合共有6個，由多名業主持有，每個開價為26萬元，其中5個各以33萬元成交，較開價高27％；餘下一個成交價32萬元。另一項成交物業為葵涌永業工廠大廈11樓H室、實用面積825方呎單位以95萬元成交，較開價80萬元高18％。

【新報】新地（0016）表示，措施主力針對短期炒賣，認為中長遠樓市仍會健康發展，明年樓價將轉趨平穩。但由於政府同時收緊物業按揭成數，該公司表示，會隨時為買家提供二按，以確保置業者可順利上會。

新地昨日舉行周年股東會，由於近期政府出招令樓價有所回落，未來樓市的走勢，成為一眾傳媒的焦點之一。被問及現時是否入市的時候，新地副主席郭炳江笑言：「你自己諗啦，你問我我實話好㗎！」

該公司旗下新地代理執行董事雷霆稱，政府今次出招主力針對短期炒賣活動，而初步來說已見成效，短炒已明顯放緩，一二手物業價量齊跌，由於買家的議價空間擴大，對用家來說比較容易入市。

新地代理執行董事周國賢則補充，雖然短期內樓價受到政策影響，不過，相信市場對本港樓市的信心將不會受到太大影響，中長遠而言仍會健康發展。
雷霆續稱，由於本港長遠經濟基調仍然良好，息口低企，預計明年樓價將會平穩發展。不過，政府加設額外印花稅外，亦同時收緊物業按揭成數。雷霆表示，集團將隨時為買家提供二按，以確保買家不會受到有關政策之影響。

事實上，今年政府接連出招調控樓市措施，另收緊「發水樓」的限制，對發展商將做定一定影響，不過，新地副主席兼董事總經理郭炳聯指，未來積極參與投地，重申集團會透過收租及銷售物業，作出雙線平均發展，需要於本港投置土地補充土儲。

【文匯報】政府於11月19日再出招打擊樓市，住宅交投急降80%，不少以往專炒住宅的投資者轉戰投資商廈，亦有短線投資者剛買入尖沙咀力寶太陽廣場7樓18室便隨即加價16.3%放售。業界預期，由於經濟基調良好，核心區商廈新供應少，估計明年商廈的售價仍有望升20%。

　美聯商業部董事黃漢成指出，今年以來商廈售價平均升20%至30%，甲級商廈的售價更勁升40%至50%。面對政府出招，他稱，由於不少商廈投資者都是精明投資者，他們都會小心研究才去決定，暫時都採取觀望態度，不敢過早入市；持貨業主實力強，不肯減價放售，令商廈交投亦見回軟10%至20%。不過，基於商廈不受兩年內易手要徵收額外印花稅影響，因此近2周的確有不少住宅投資者轉戰商廈，以該公司而言，由住宅部轉介往商業部的比例佔10%，提高至現時佔60%至70%。

　中原(工商舖)寫字樓部助理營業董事黃玉玲表示，受近月商廈屢創新高呎價刺激，尖沙咀力寶太陽廣場7樓18室，面積約1,327呎，剛以約1459.7萬元成交，折合呎價1.1萬元。買家為投資者，並在購入後旋即加價16.3%，把單位以每呎1.28萬元放售。原業主為投資者，於2005年以每呎7,500元承接上址，持貨約5年，現轉手帳面獲利約464.5萬元，單位升值約47%。

　事實上，本港商廈市場於今年第四季度再度升溫，黃漢成表示，港島及九龍區個別指標甲廈連番錄得創新高成交個案，成交呎價更創近10年新高，如上月力寶中心2座高層全層物業以呎價近2萬元沽出，涉資約3億元，而中環中心極高層全層亦以約3.38億元沽出，成為城中熱話。

　受惠於中區甲級商廈屢創新高，美聯商業資料顯示，港島區多幢乙級商廈亦錄得創新高成交個案。中環廠商會大廈中層全海景單位，面積約3,205呎，於上月以呎價12,418元易手，涉資約3,980萬元，呎價創該廈新高。另一宗則位於環貿中心高層相連單位，面積約5,196呎，新近以呎價10,500元獲投資者承接，成交價約5,456萬元。

　黃漢成指出，未來數年中區及核心地段的甲級商廈供應持續短缺，加上由於現時寫字樓租金較豪宅及舖位造價屬於低水，配合租金穩步上揚的趨勢，故吸引大批投資者入市。並預期，由於資金持續湧入，及經濟基調良好，核心區商廈新供應少帶動下，估計明年商廈的售價仍有望上升20%。