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地產新聞

今日地產新聞摘要

2010年12月1日

【蘋果日報】地建會發言人表示，就運房局上周來信，關注長實董事郭子威網上涉嫌違反賣樓言論一事，該會日前已回覆，詳情不便透露。事件該會調查中，如有結果一定向公眾交代。

內地有傳媒指香港可能成為炒家進入內地的跳板，進行人民幣套滙及套利活動，節目《經濟半小時》引述中銀經濟師黃少明估計，留港熱錢不止 6400億元。金管局總裁陳德霖即時回應，強調沒有金融機構或對冲基金借貿易渠道炒賣人民幣。政府消息人士透露，政府一直有留意對冲基金在港運作，並監察對方有否遵守香港金融法規，對於有消息指這些對冲基金利用香港作為炒賣人民幣的基地，政府未有發現任何證據證明情況存在。北京另一派官員不同意上述觀點，他們仍相信可以利用香港國際金融中心地位，協助人民幣國際化，包括容許加快擴大和深化港人民幣業務。

政府推出打擊炒樓的額外印花稅及收緊按揭等措施，令樓市直插谷底，交投更衰過金融海嘯，部份業主寧願低市價沽貨離場，這卻成為長線投資者執平貨機會。消息指，低調收租王楊達潮以2000萬大手掃天水圍逾10伙單位作收租之用，為近期大手入貨的投資者。

區內有代理表示，楊達潮持貨量多，除透過代理放租外，楊氏也有開設物業代理，主要替自己出貨﹔旗下太平集團地產亦有網頁，其網頁披露放租的住宅及工商物業，月租達140萬元，住宅佔46伙市值2.5億元和月租逾73萬，另其他物業月租達70萬。楊達潮曾透露手持物業月租達 500萬元。

【星島日報】政府新招打擊樓市令上月二手成交急挫，主要屋苑上月交投較十月普遍跌三至五成，鴨洲海怡半島及九龍灣淘大花園等以用家為主的屋苑跌幅擴大，另天水圍嘉湖山莊、沙田第一城及美孚新，雖屋苑錄百宗成交，但大部份均在上旬錄得，及在新招公布後下跌。

嘉湖上月約錄一百五十宗成交，新招後僅二十五宗，總成交量較十月的二百七十宗下跌逾四成，而沙一及美孚新，則保持百宗成交，但較上月明顯下跌。

祥益蕭嘉偉預計當減價盤被市場消化後，其他業主會堅持叫價，雙方將進行一場「耐力賽」，市場成交會現斷層。

近年樓價火熱朝天，凶宅獲買家追捧，「凶宅新貴」頻現搶盤，即使曾發生兇案的單位，在筍盤漸減下亦成買家至愛。

忠誠拍賣鄭世傑指，凶宅成交價普遍較市價低兩成或以上。一些曾發生兇殺案的單位，其叫價能力與一般涉及自然死亡、跳樓自殺案的單位大有不同。鄭世傑解釋，一般買家心理上都不介意購入，甚至入住牽涉自然死亡案件的單位，因死者多屬老人家，心態上較易接受長者「生老病死」，所以此類凶宅的成交價較佳，一般低市價介乎一成至兩成水平。鄭氏認為，凶宅叫價能力未必因事隔多年而回升，主要還看案件在市民心目中是否轟動。

例如在八八年發生相當轟動的康怡花園烹夫案，由於人們印象深刻，所以即使案件事隔廿二年，該涉案低層戶至今仍叫價力薄弱，甚至影響全座叫價。有代理透露，該座所有單位叫價，較同屋苑其他單位低百分之三至八不等。

曾氏又指出凶宅例外，光明臺一個「超級凶宅」，去年一名女高官慘遭菲僱狂斬及剖腹的案件轟動一時，是「新鮮滾熱辣」。該單位今年八月在拍賣場上低市價兩成易主，其成交價竟與一般自殺身亡的凶宅相若，估計現場有數名買家競投，將成交價搶高。曾傑俊指，近年本港買家對凶宅的接受程度已提升，買樓但求心安理得，部分拍賣會上放售的凶宅，以僅低市價兩成的價錢易手。

【成報】世邦魏理仕在《新住宅措施：以抑制短炒的拖延策略應對長遠挑戰》中指出，該項新措施改變了住宅市場的生態，以及令物業融資更見困難，另一方面，物業投資者會將焦點轉移至租賃市場。世邦魏理仕香港、澳門及台灣資深董事總經理施懷德指出，新措施改變了整個住宅市場的生態，抹殺了市場自然衍生出來的投機元素。雖然不少人認為投機者是導致本港樓價不斷上升的「幕後黑手」，但忽略了投機活動某程度上有助推動市場運作，即使在經濟不景時，投機者亦會進行買賣。

若政府完全杜絕此類投機活動，就如推出新一輪政策調控措施，本港的住宅市場未來將更難以抵禦嚴重衰退。除非政府能因應經濟狀況順勢作出轉變，停止徵收額外印花稅，否則投資者在經濟下滑時投資物業，即使樓價繼續尋底而被迫損手離場仍需繳付額外印花稅，這將大大增加了市民的置業風險。他指出，中高價住宅物業的買家財務狀況相對較強，故承造物業按揭比率較一般物業為低。

目前調高中高價住宅物業按揭比率的措施，對有實力的買家影響將有限，相反，對那些未能承擔更多首期的投資者影響會較大，這將令交投量下跌。

他總結有關措施時指出，由於投資者和用家需消化剛公布的新措施，短期內住宅成交將應聲下挫。由於市況不明朗，以及部分投資者為求賺取短期利潤，寧可為止蝕而放售物業，樓價可能因而回軟。然而，由於區內經濟發展和前景可觀、低息環境持續、短期內新住宅供應偏低、新一輪量化寬鬆政策令資金湧入、以及內地投資者持續追捧（有關買家佔新住宅物業成交量逾30%），樓價仍有向上的動力。根據世邦魏理仕數據顯示，2010年9月豪宅的平均空置率約為1.9%，較2009年9月的3%為低，這與公司增聘海外員工及更多人移居香港有關。租務需求因而會持續上升，即使出租物業增加將有助紓緩相關的需求。

【東方日報】政府對樓市落重藥，市場頻現減價撻訂情況，令造價回落，銀行估值亦趨保守，新界細價盤更成估價不足「重災區」；其中在政府出招前以206.8萬元售出的粉嶺名都中層戶，最新初步估值約185萬元，較成交價低約10.5%，同時，沙田第一城低層單位估值，亦低出達17萬元。另新措施後二手交投萎縮，天水圍嘉湖山莊出招後只錄約16宗買賣，佔全月僅9.2%，業界憂慮用家入市更為艱難。

近期頻錄撻訂個案的新界北區粉嶺，銀行亦初步「閂水喉」，令該區個別屋苑出現估價不足情況，上述粉嶺名都中層單位，個別銀行網上初步估值僅約185萬元，較成交價低達21.8萬元，差幅約10.5%。另同區牽晴間中層戶出招前售約210萬元，最新估值約198萬元，亦相差約12萬元。
此外，同區有新盤推售的傳統藍籌屋苑亦未能「幸免」，如沙田第一城一個低層單位最新初步估值僅約198萬元，較新措施公布前成交價約215萬元低約7.9%。至於嘉湖山莊樂湖居低層戶最新估價亦較成交價低約6.6%，初步估值約183萬元。

據經絡按揭轉介研究部數據，打壓炒風新措施推出後，按揭申請宗數按周大幅回落約六成，而最新一周數字則回升約一成，惟仍較政府出招前一周少約57%。

事實上，出招後二手交投顯著轉淡，亦以新界區跌幅較明顯，中原郭佩玲稱，嘉湖山莊於新措施後只錄約16宗成交，佔全月不足一成，主因是只有個別業主願減價，如翠湖居5座中層戶，業主為套現降至160萬元沽出，呎價2,763元，低市價8%。

期內沙田第一城亦僅錄約14宗成交，美聯黃錦瀚稱，屋苑35座高層面積872方呎單位，減價35萬元後售475萬元，低市價約5%。而向來好炒的屯門市廣場，出招後亦只錄4宗成交，而平均呎價跌7.5%至約3,700元。

市區方面，鰂魚涌太古城於新措施後錄約6宗成交，佔全月成交約10.9%。港置稱，該盤只有小部分業主提供3%至5%議價空間，其中唐宮閣低層戶，減18萬元售500萬元，約三個月僅升值8%。另市傳屋苑亦有業主於簽訂正式買賣合約時減價2%至3%留客。
另美聯根據土地註冊處資料指出，十一月首29天整體住宅註冊錄12,001宗，較十月全月急升近五成，預計下月數字將會回落。

【新報】紀惠行政總裁湯文亮表示，樓價有機會至明年復活節期間累跌兩成，置業人士現時不用急於入市。不過，如有到價又合適的優質物業於市場放售，旗下集團亦會「毫不猶豫」吸納作長線投資。
在樓市縱橫30多年的湯文亮認為，調控對物業的流轉性一定會減弱，而這個措施主要是針對細價物業的炒家，故他預期細價物業樓價會於農曆年底前下調15%，而由現時至明年復活節期間，樓價更有機會累跌兩成。至於豪宅及甲級商廈，就因本身的印花稅都偏高，故短線投資者比例一向都較中小型物業少，所以未來該兩類物業的樓價只會調整於10%之內。

湯文亮向置業人士指出：「現時不需急於入市，可待樓市喘定。」但是否明年復活節期間是入市的好時機，他補充，需看明年息口走勢，因現時息口已經很低，息口未來只能向上，如美國聯署局明年維持現時的利率，香港低息環境應可繼續保持。

外界認為政府今次措施重手，湯文亮以醫生開藥作比喻，他指：「醫生落重藥，病人服藥初時會覺得好辛苦，不過會好快見效；如醫生慢慢落藥，就如溫水煮蛙，惡菌殺極都殺唔死。」他更認為，政府是次打擊炒賣的決心，一定要見到效前才會放鬆。

湯文亮與胞姐廖湯慧藹30年前創辦紀惠集團投資物業，在4兄弟姊妹的合作下，公司越做越出色，如今坐擁168億元物業，包括70個舖位、優質商廈、車位及豪宅等都有投資，單每月租金便有三千多萬元，是城中低調富豪。

今年集團斥資約16億元投資於物業市場，較原定的5億元多兩倍。另外下年度集團已完成優化租務項目，如月前先後售出上環中遠大廈9、11及16樓共3層低層樓面，套現逾6.4億元，轉而購入該廈高層優質景觀單位，現時，該集團持有共6層中遠大廈，市值逾20億元。湯文亮指，與住宅一樣，樓層較高、景觀較佳的寫字樓有絕對優勢，現在持有的全屬「高層靚單位」。

政府公布新措施已超過10日，市場錄得大量減價成交個案，市場普遍對後市採觀望態度，而銀行估價亦進行調整。本報發現，兩大銀行包括滙豐及中銀，已先後減低多個屋苑估價，一般幅度為2%至3%，除太古城、美孚新邨及嘉湖山莊外，傳統豪宅如中半山Mayfair，地利根德閣等之估價亦被調低。業內人士預期，市場減價盤成交會陸續出現，料銀行本月將會進一步調低物業估值。

【文匯報】世邦魏理仕昨發表報告，指政府在11月中推出額外印花稅措施，令住宅市場的交投在短時間內接近停頓，雖然措施有效遏止短期物業投機活動，但未有改變住宅供應不足，樓價升值的結構性問題。

世邦魏理仕香港、澳門及台灣資深董事總經理施懷德表示，新措施意味政府有頗大決心脫離一直以來奉行的「積極不干預」政策，反映香港地產市場的投資風險正在上升，新措施亦同時顯示，政府對樓市的立場出現重大轉變，企圖在業主、渴望但未能上車的市民、發展商以及庫房之間取得平衡。他指出，政府10月已推出限制發水的新政策，如今又推出額外印花稅等措施，將削減地產商的利潤，而部分持有多個物業的投資者亦可能減少持貨，令市場出現短期沽售壓力；至於用家方面，亦可能因樓價下跌，而轉持觀望態度。

政府針對樓市「落重藥」，有豪宅屋苑錄得大幅減價放盤。何文田富甲半山部分用特長成交期付款的單位，將於明年2月收樓，不少炒家為免上會，加上近日市況回軟，將放盤叫價大幅調低放售，有區內代理表示，半山徑22號中層單位，業主原叫價1,780萬，新措施後減至1,580萬，減逾200萬或11%，準備平手；另半山徑23號中層亦有業主將叫價由2,000萬減至1,700萬，大減300萬或15%。

整體樓市全面下挫，一向價錢「硬淨」的豪宅亦不能幸免，撻訂減價此起彼落，市場指，寶翠園有業主上月以1,130萬售出單位，但新措施出台即遭撻訂，業主為免夜長夢多，無奈減價至1,065萬元離場，單位2周內蒸發65萬元或6%。